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¿Cómo manejar el pago de la hipoteca compartida si una persona no puede pagar su parte?


Pregunta

He tenido problemas para descubrir cómo manejar el pago de la hipoteca de un apartamento común después de una ruptura. Por lo general, soy bueno con los números, pero todas esas configuraciones parecen tener sentido para mí.

Tuve una ruptura unos 3 meses después de comprar un apartamento juntos. Se mudaron a otro país después de la ruptura por motivos de trabajo (que estaba planeado de antemano). No ganan suficiente salario para pagar tanto el alquiler en el país extranjero como la hipoteca. Gano buen dinero en casa y vivo en el apartamento, así que acepté pagar la hipoteca cuando se hayan ido. Me siento cómodo con la idea de pagar todo. Sin embargo, quiero recuperar más dinero cuando vendamos el apartamento, porque mi idea no es pagar su parte de la hipoteca.

Sin embargo, no puedo entender cómo se debe hacer esto. Ya que somos copropietarios y cada uno de nosotros responde por la mitad de la hipoteca. Ambos pusimos la misma cantidad de dinero para el pago inicial. Podemos esperar razonablemente una ganancia cuando vendamos el lugar.

Como yo lo veo, hay tres posibilidades (todas ellas conmigo pagando la hipoteca cada mes porque puedo pagarla y quiero hacerlo , y todos ellos de devolución de la hipoteca y de todos los gastos posteriores a la venta):

  1. reparto del beneficio a partes iguales. Esto no me parece justo porque significa que les estoy pagando la mitad del préstamo y ellos recuperan ese dinero.
  2. recuperar todo el dinero que puse para los pagos de la hipoteca y luego compartir el resto equitativamente si queda algo. Esto no les parece justo, ya que es lo opuesto al problema anterior. Pero no estoy seguro de eso.
  3. Recuperar la mitad de la cantidad que pagué por los pagos de la hipoteca y luego dividir el resto en partes iguales. Esto suena mejor para mí, pero me temo que me estoy perdiendo algo.

Me gustaría saber qué opción es la más justa (incluso podría ser una que no esté en la lista anterior) y cómo podría maneja eso. Punto de bonificación si la respuesta es muy fácil de entender, ya que esto es algo que me ha costado entender.

2019/10/04
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10/4/2019 2:48:41 AM

Respuesta aceptada

Transfiere la propiedad de la casa ahora.

Si se separaron y tu SO se mudó, no querrás que tenga una participación en la casa que viven. Pueden causarle muchos problemas en el futuro, que incluyen:

  • desaparecer y nunca devolverle ningún préstamo;
  • evitar que venda el lugar cuando quiere (por negarse o simplemente por no estar allí para firmar los papeles);
  • exigir que venda cuando no quiere;
  • aparecer y exigir vivir allí
  • morir y dejar su parte de la propiedad a otra persona

y mucho más. Sé que piensa que no harán esto, pero muchas cosas pueden cambiar en unos pocos años, y el hecho de que no estén disponibles para firmar documentos le causará una gran cantidad de problemas.

También tenga en cuenta que si dejan de pagar la hipoteca (ya sea que no puedan o simplemente no les apetezca) usted es responsable de todos los pagos. E incluso si no hacen pagos y usted sigue pagando durante años, aún son dueños de la mitad de la casa y obtendrán la mitad de las ganancias. (Si ya tiene un acuerdo legal sobre cómo dividir la casa, es posible que lo anterior no sea el caso, pero por su pregunta parece que no lo tiene).

El proceso para realizar la transferencia es:

  1. Obtenga una valoración justa de la casa, por algún medio que usted acuerde.
  2. Obtenga la aprobación para una hipoteca por este monto, menos el capital que quede en la casa . (Tenga en cuenta que si no puede obtener una hipoteca de este tipo, entonces no puede pagar el lugar por su cuenta y necesita vender ahora, porque su SO claramente no va a hacer los pagos).
  3. Consiga un abogado para que resuelva la venta de usted en forma conjunta solo con usted. (Definitivamente consiga un abogado; el pequeño costo valdrá la pena).
  4. Su SO debería recuperar la mitad de la diferencia entre el valor actual y el monto pendiente de pago de la hipoteca.
  5. Si hay alguna razón por la cual esta transferencia es imposible, definitivamente contrate a un abogado para redactar un nuevo acuerdo sobre cómo se dividirá el valor de la casa. Asegúrese de que su SO no pueda retrasar una venta (es decir, no necesita estar allí ni firmar nada), que no tenga derecho a vivir allí y que sepa exactamente cuánto obtendrá en la venta.

2019/10/04
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10/4/2019 8:30:03 PM


Como dice Dave Ramsey: "El único barco que no navegará es un partnerSHIP".

Eso significa que esencialmente tiene una empresa conjunta en esta propiedad. Necesita vender su mitad a su socio, o su socio necesita venderle su mitad a usted, fin de la historia.

Obtenga una evaluación justa del valor actual de la propiedad y pague a la otra parte su debido, o véndalo y múdese, divida el valor.

¡Tiene que salir AHORA! No es broma, AHORA. Comience a hacer las llamadas AHORA. Y transfiere la propiedad lo antes posible.

2019/10/04

Piense en ello como si les prestara los pagos de la hipoteca hasta que venda la casa.

Supongamos (por el bien de los números redondos) que compró la casa por $100k con un pago inicial de $10k cada uno. y una hipoteca por $ 80k, luego vende la casa por $ 200k cuando todavía hay $ 40k adeudados en la hipoteca.

Al 5 % durante 25 años, los pagos mensuales son de $468.

En el plan original, habría pagado los pagos de la hipoteca por igual ($234 cada mes). Cuando vendas la casa, cada uno obtendría la mitad ($200k-$40k), es decir, $80k.

En realidad, solo pagaron su parte de la hipoteca durante 3 meses (supongo) y ha pagado el pago mensual completo todos los meses hasta que vende la casa.

Entonces, cuando la vende por $200k y le quedan $160k después de redimir la hipoteca, primero divide el saldo restante en partes iguales entre los dos de ustedes, entonces toman para ustedes $234 * la cantidad de meses que pagaron su parte (con un monto de interés nominal si lo acuerdan entre ustedes) de su parte.

2019/10/03

Esto es baile de abogados

Realmente, es hora de involucrar a los peces gordos. Incluso si este trato es amistoso, necesita ayuda externa para crear un acuerdo mutuamente aceptable. Debe haber un contrato por escrito y debe configurarse correctamente.

Así es como yo lo haría. Usaría una organización basada en acciones como una LLC en modo compartido.

  • Cada dólar/euro/peso/zloty/quatloo que alguien pone en la inversión constituye una acción. Esa parte se acredita en el momento en que la depositan, ¡muy importante! Así que cada uno de ustedes está comprando "acciones" sobre la marcha.
  • Si una persona previamente sacó dinero de la inversión, esa persona está vendiendo sus acciones al mismo precio de 1,0 quatloo por acción que pagó al entrar.
  • Las acciones son negociables ; puede comprar las acciones de la otra persona a... Realmente cualquier precio que desee negociar (nominalmente 1,0 por acción).
  • El tiempo es esencial. No solo importa cuánto invirtieron o desinvirtieron, sino también cuándo. Porque...
  • Cada año, en alguna fecha, se cuenta el total de acciones que la persona tenía en ese momento. Obtienen acciones adicionales iguales a sus acciones x (tasa de interés hipotecaria). Si tienen 10.000 acciones y la tasa de su hipoteca es del 4,73 %, obtienen 473 acciones. De manera efectiva, se les paga intereses sobre el uso de su dinero.
  • Supongo que no has estado haciendo esto. Regrese y hágalo retroactivamente. Breve trabajo para un contador.
  • Cuando se liquida la propiedad y todo se liquida, se dividen las ganancias netas por el número de acciones en circulación, y ese es el "precio por acción". Ambos accionistas retiran sus acciones a esa tasa.
  • Si surge algún pasivo inesperado después del retiro, los actores lo deben en proporción a las acciones que tenían en el momento del retiro.

Por supuesto, este es un sistema feo, no necesariamente uno que elegiría desde el principio. La razón es la necesidad de aplicarlo retroactivamente, y probablemente sea lo más justo posible. Puede fijar sus pagos anteriores a partir de sus propios registros y del prestamista.


Si su casa ha ganado mucho capital, entonces se está beneficiando de poder vivir allí a lo que es básicamente un precio con descuento en relación con lo que le habría costado comprar hoy. Incluso si hubiera podido comprar la casa por su cuenta en el momento en que no lo hizo, su ex contribuyó con una parte significativa del pago inicial. Ahora, debido a que al mercado le está yendo bien, usted quiere cosechar todos los beneficios haciendo que su ex se salga de la hipoteca por nada. Sí, usted está pagando la factura todos los meses, pero su ex merece que se le compre la hipoteca a un precio justo.

Lo justo sería devolverles el pago inicial y darles la mitad del capital. Puede volverse quisquilloso y averiguar cuánto del principal redujeron sus pagos (muy, muy poco durante los primeros 10 años) y decirles que está deduciendo esa cantidad, lo cual es justo. Hicieron la inversión inicial contigo de buena fe. Toma esto como una lección para no lanzarte a un contrato a largo plazo con otros cuando la relación no es sólida como una roca.

2019/10/04

Para agregar a la respuesta de Vicky, creo que su respuesta sigue siendo injusta para usted. Usted está tomando los riesgos por esta casa y ellos están/tomarán los beneficios.

Si yo fuera usted, evaluaría el precio de la casa ahora. Hágalo de dos maneras diferentes:

  1. Con un experto: "Creo que esta casa actualmente vale X en el mercado"
  2. Económicamente: "Todos hemos pagado Y por esta casa y para no perder dinero, debemos venderla a este valor Y"

Si X > Y

Calcule el margen que obtendría de esta casa < código>(X - Y). Su parte debe ser la mitad de este margen M = (XY)/2.

Luego calcule las participaciones para ambas partes: usted me ha pagado a Me y ellos pagaron Ellos (asegurándose de que Yo + Ellos = Y).

Vender la casa ahora y redistribuir ( M * Them/Y) a ellos.

Tomemos algunos números tontos para explicar:

  1. Costo de adquisición: $100
  2. Vendido en: $150. Elimina todos los honorarios (abogado, lo que sea), quedan $70
  3. Cada parte debería recibir la mitad de eso si hubieran pagado de manera equitativa: M = $35
  4. Has puesto Me = $15 en la operación (esto cuenta para tu hipoteca, reparaciones, lo que sea), han puesto Ellos = $10 en la operación
  5. Debes darles ($70 * $10/$25) = $28, tendrás ($70 * $15/$25) = $42. Si hubieran pagado tanto como usted, habrían tenido $70 * $15/$30 = $35 así que esto es justo.

Si no lo hace Si no quiere vender la casa ahora porque está viviendo en la casa, debe estar de acuerdo con ellos (consentimiento por escrito firmado por ambas partes, consulte a un abogado) sobre estos términos de pago futuros, ya que cuanto más tiempo viva aquí, mejor será. ser para ti En todos los casos, aclare el caso ahora cuando tenga buena voluntad.

Si X < Y

No apostaría por un aumento del valor de la casa en su situación. Si el precio aumenta hasta el punto en que X es igual a Y en el futuro (algo que no sabrá cuando suceda), volverá al primer caso anterior, pero su situación habrá cambiado y es posible que no tengan la mentalidad correcta. más, y será demasiado tarde para arreglar las cosas.

Si el precio no aumenta, corre el riesgo de perder más de su pago (hipotecas, reparaciones, impuestos...) porque en en algún momento en el futuro querrán recuperar su dinero. En esa situación, será muy difícil ser justo. Al banco no le importa quién pagó la hipoteca, así que legalmente es como si les hubieras dado dinero gratis pagando su parte mientras tanto. Nunca tomarán en cuenta tu regalo y te pedirán el 50% de la casa.

Entonces, en ese caso, vende ahora y compra otra cosa con tu dinero, no de ellos.

2019/10/03

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