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¿Hay alguna desventaja para las propiedades de inversión de DHA?


Pregunta

En Australia, Defence Housing Australia (DHA) vende una selección de sus propiedades a inversores privados. bajo un acuerdo de arrendamiento para complementar el suministro de viviendas para las Fuerzas de Defensa de Australia.

DHA proporciona:

• Alquiler garantizado: no hay vacantes entre inquilinos (el alquiler está respaldado por el gobierno australiano) .

• Arrendamiento a largo plazo: hasta 12 años.

• Propiedades de calidad: nuevas o recientemente renovadas.

• DHA Property Care: cuídese de todos los problemas de mantenimiento y reparación de cualquier daño causado por los inquilinos.

Entonces, en base a todas estas ventajas proporcionadas por las propiedades de inversión de DHA en comparación con sus propiedades de inversión estándar, ¿existen desventajas para ellas o son realmente una ventaja para un inversionista? sueño hecho realidad?

2013/06/22
1
3
6/22/2013 9:36:10 PM

Respuesta aceptada

Una búsqueda rápida en línea de "desventajas de las propiedades de inversión de viviendas de defensa en Australia" arroja un varios artículos que enumeran algunas posibles desventajas. No puedo responder por esto personalmente porque no estoy familiarizado con el mercado de alquiler australiano, pero pueden ser cosas a tener en cuenta. Cito textualmente donde se indica.

  1. La vivienda de defensa tiende a tener un precio de 5% a 10% por encima del precio de mercado prevaleciente para los suburbios en la misma área. Según este artículo, la DHA admite que esto es cierto, pero afirma que es un precio justo a pagar por la seguridad adicional del convenio. Tendrá que decidir si la seguridad de alquiler adicional vale el precio más alto (suponiendo que estos artículos sean precisos).
  2. Los precios más altos se traducen en rendimientos de alquiler más bajos, incluso antes de las tarifas de gestión.
  3. La mayoría de las viviendas están ubicadas cerca de las bases de ADF, que suelen ser áreas de bajo crecimiento o en declive. Esto limita las posibles ganancias de capital en la venta de la propiedad.
  4. Comisiones de gestión elevadas. DHA cobra el 16,5% de los ingresos brutos por alquiler de casas (o el 13% para unidades y casas adosadas), que es el doble del promedio del sector privado. Al igual que con cualquier cargo, estos considerablemente reducen el rendimiento.
  5. "La DHA restringe la venta de propiedades si aún existe un contrato de arrendamiento. La propiedad debe venderse con todas las condiciones de arrendamiento en lugar, lo que elimina a los ocupantes propietarios como compradores. Sus únicos compradores potenciales son los inversores que piensan que las propiedades de DHA son una buena apuesta".
  6. "DHA establece un precio de venta no negociable para el inversor".
  7. "La DHA revisa los alquileres cada año, pero es notoriamente dura a la hora de pagar los aumentos. Los propietarios acaban con propiedades sobrevaloradas y subalquiladas en ubicaciones a menudo ordinarias: la esencia de una mala inversión inmobiliaria".
  8. Finalmente, el sitio web de la DHA establece que " El alquiler puede ser sujeto a reducción en circunstancias limitadas". Un vistazo rápido no me muestra dónde encontrar ninguna de estas circunstancias, pero si está interesado en buscar una propiedad de este tipo, vale la pena investigar cuáles podrían ser estas circunstancias (y si lo ve en su sitio, házmelo saber, porque tengo curiosidad).
2013/06/24
4
6/24/2013 11:50:25 PM

Creo que la razón más fuerte en contra de las compras de DHA (no las considero inversiones) son los puntos 3 y 5 mencionados anteriormente.

El mercado de reventa es solo para otros inversores que están convencidos de su una buena inversión.

Si no puede vender a los ocupantes propietarios, acaba de eliminar la MAYORÍA de su grupo potencial de personas a quienes revender; esto tiene un efecto devastador en su capacidad para generar capital. obtenga ganancias de su inversión: si no está buscando ganancias de capital... ¡asegúrese de entender por qué! (vea el artículo a continuación)

La gente de marketing le hará creer que el DHA es una gran inversión desde una perspectiva de rendimiento... tal vez sea así, no he calculado los números. Pero en mi opinión, me preguntaría: ¿a quién le importa?

El rendimiento es importante para garantizar que pueda mantener la propiedad, pero si no hay crecimiento de capital y no puede venderla para obtener ganancias o liberar algo capital para comprar la próxima inversión, entonces acaba de poner un gran obstáculo en su camino de creación de riqueza.

Estoy en la fase de acumulación de activos de mi viaje de inversión, por lo que mi opinión está sesgada hacia el crecimiento del capital inversiones. A menos que ya tenga una base de capital considerable, en mi opinión $ 4-5 millones en activos libres de deuda, entonces debería buscar activos de crecimiento de capital... no de alto rendimiento.

Este artículo de Your Investment Property revista, aunque ahora con fecha, da un buen ejemplo para ilustrar mi punto de por qué el crecimiento del capital es la estrategia sensata durante la fase de creación de activos de su viaje de creación de riqueza: Por qué el crecimiento del capital sigue siendo el rey

2016/12/30

Junto con las razones anteriores, el hecho de que DHA esté siendo investigado por la Policía Federal debería ser una señal de alerta para cualquier inversor potencial. No se llama a la Policía Federal por multas de estacionamiento.

Las reglas vigentes para una gestión eficaz y adecuada parecen haber sido comprometidas.

Me gustaría ver a la gente de marketing de DHA explicar por qué el Departamento de Finanzas llamó a los federales.

Para aclarar aún más, con cualquier inversión, el inversionista potencial debe asegurarse sin lugar a dudas si hay un problema con un individuo o con la forma en que se administra la organización como un todo. Mire los cuatro grandes bancos.

Para completar la investigación, sugiero esperar hasta que la DHA publique una declaración pública adecuada (con suerte, una declaración sensata que sea honesta, pero no contenga la respiración). Puedo ver paralelismos con el reciente escándalo con HSU. Cuando la gerencia está esposada, puede ser demasiado tarde para cambiar de opinión.

2017/01/25

Bueno, soy un inversionista/arrendador de propiedades de la DHA.

Últimamente, la DHA perdió su identidad como agencia gubernamental y trató de imitar al peor (no el mejor) agente inmobiliario. Cada año, la valoración del alquiler es un drama o una pérdida de tiempo y dinero para el arrendador. Rebajan el alquiler entre un 10 y un 22 % y piden una tasación secundaria sin ningún motivo. ¡Ni siquiera están de acuerdo con la evidencia del mercado y comienzan a intimidar o usar tácticas de correo negro para obligarlo a aceptar un alquiler por debajo del mercado o la amenaza de una tercera revisión, una revisión muy costosa compartida en un 50 % por el arrendador y el resto de los pobres contribuyentes! La tercera revisión también estuvo muy influenciada por DHA al presentar valoraciones sesgadas y, por lo tanto, destruir la independencia de valoración. El tasador designado por la API no sigue la guía de la DHA ni la guía de la API y también ignora la realidad del mercado y toma el alquiler promedio del área.

También pierde entre un 14 y un 18 % en concepto de tarifas de gestión pagadas a la DHA. Vender también es un problema y es hora de que el CWG y el Ministro a cargo de la DHA deben iniciar una investigación independiente para exponer el nexo potencial entre los tasadores y la DHA y cómo el arrendador (un jubilado autofinanciado, pensionistas y otros).< /p>

Ya hice la denuncia ante la Defensoría del Pueblo y estoy esperando respuesta. Hay 14 arrendadores, todos en una calle privada (solo propiedades arrendadas por DHA en esa calle) cerca de 213 Ray rd Epping 2121 que están arrendadas a DHA por más de 10 años. Tenga en cuenta que la mayoría de esos arrendadores casi perdieron $ 10000 por año porque DHA les rebajó el alquiler cuando me pagaron el alquiler de mercado durante muchos años. DHA por error envía el alquiler pagado a todos. Hemos pedido los detalles del alquiler pagado a los 14 arrendadores en esa calle privada desde 2008 hasta la fecha bajo la Ley de Libertad de Información y estamos esperando.

2017/05/22

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