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Lors de l'achat d'une propriété, l'incitation de votre agent est-elle contraire à la vôtre ?


Question

Je crois comprendre que les agents acheteurs reçoivent généralement la moitié de la commission globale d'une vente de propriété, qui représente elle-même un pourcentage du prix de vente.

Cela signifie que lorsque le prix de vente augmente, il en va de même la commission l'agent du vendeur. Cela a du sens et aligne leurs incitations à trouver le prix le plus élevé pour les vendeurs.

Mais l'acheteur a le désir opposé, d'obtenir le prix de vente le plus bas. Je me serais attendu à ce que la commission de l'agent de l'acheteur fonctionne de manière à récompenser une bonne négociation et à obtenir un prix de vente bas, mais il semble que ce soit exactement le contraire. Plus le prix de vente est élevé, plus ils sont payés, tout comme l'agent du vendeur.

Mon analyse est-elle correcte ?

2021/09/26
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9/26/2021 11:37:45 PM

Réponse acceptée

Vous avez raison, mais c'est en fait mauvais des deux côtés avec l'approche communément acceptée. L'incitation pour les deux agents à obtenir le prix le plus élevé possible est compensée par l'incitation à faire le moins de travail possible pour vendre les maisons rapidement. Faire du travail supplémentaire pour vendre une maison pour 10 000 $ de plus signifie une commission supplémentaire dérisoire de 300 $ (3 % standard pour chaque agent). Pour l'agent immobilier moyen, il est beaucoup plus lucratif des deux côtés d'être impliqué dans plus de transactions chaque année.

Une exception potentielle pourrait être dans le cas de l'immobilier haut de gamme. Par exemple, certaines personnes fortunées n'auraient aucun problème à acheter une maison de 25 millions de dollars au lieu d'une maison de 15 millions de dollars, de sorte que les efforts d'un agent acheteur pour pousser les clients vers une maison plus chère pourraient en valoir la peine. Pour les vendeurs, il peut être difficile de déterminer la juste valeur marchande de maisons très chères, car elles ne sont pas faciles à comparer et ne se vendent pas souvent, alors peut-être que l'agent d'un vendeur pourrait faire plus de travail et que cela en vaille la peine.

Convaincre les vendeurs de s'inscrire en dessous du marché pour obtenir de nombreuses offres peut signifier vendre des maisons plus rapidement avec moins de travail. De même, les agents acheteurs peuvent réduire le temps passé en encourageant les offres élevées/les clauses d'escalade et en essayant de convaincre les gens qu'une maison leur convient. Beaucoup de gens veulent vendre/acheter rapidement, donc on ne leur rend pas nécessairement un mauvais service.

Les agents immobiliers ont la responsabilité de veiller dans une certaine mesure aux meilleurs intérêts de leurs clients. La plupart des personnes avec qui j'ai travaillé semblent prendre cela au sérieux, mais le modèle de commission standard comporte toujours des incitations gênantes.

2021/09/27
70
9/27/2021 3:34:23 AM

La principale incitation de l'agent de l'acheteur est de vous amener à acheter quelque chose le plus rapidement possible.

Ils n'ont pas beaucoup d'incitations à vous aider à acheter une propriété qui répond à vos besoins ou à vous obtenir un prix bas.

D'après mon expérience, l'agent d'un acheteur n'ajoute pas beaucoup de valeur, et votre meilleure option est d'utiliser un agent qui partage la commission avec vous (comme RedFin).

2021/09/27

Un commentaire que je n'ai pas encore vu posté - je dirais qu'en tant qu'agent d'un acheteur, l'une des choses les plus précieuses est de rester de votre bon côté afin qu'à l'avenir, lorsque vous déménagez, vous les choisissiez à nouveau pour agir en tant qu'agent de votre vendeur. Ainsi, cela vaut la peine de prendre un peu plus de temps pour travailler avec vous en tant qu'acheteur afin de rester de votre côté afin qu'il reçoive non seulement la commission de l'acheteur aujourd'hui, mais aussi la commission du vendeur à une date ultérieure.

2021/09/27

En supposant que vous n'êtes pas intéressé par une large gamme de prix au-dessus de ce que vous recherchez (ou que vous ne pouvez pas vous le permettre), ce conflit d'intérêts est minimisé. C'est parce que l'agent de l'acheteur (votre agent) n'essaie pas de vendre une propriété particulière et recherche la commission la plus élevée qu'il peut obtenir pour cela. Ils essaient de faire en sorte qu'un acheteur particulier achète quelque chose et ne sont pas payés jusqu'à ce que cela se produise. Si vous sabotez vos tentatives de négocier un prix à la baisse, vous n'achèterez probablement pas la propriété du tout (soit parce que vous n'êtes pas satisfait du résultat, soit parce que vous ne le pouvez pas) plutôt que de leur verser une commission sur un prix de vente plus élevé. Cela nuirait également à leur réputation (et d'après mon expérience, les agents acheteurs obtiennent beaucoup d'affaires de bouche à oreille de la part de personnes satisfaites du résultat).


Non... Mais vous devez connaître le code, la chanson et la danse. Ils veulent vous aider mais ils ne vous regardent pas à long terme, ils regardent leur service pour vous.

J'ai travaillé dans l'immobilier, vendu des maisons et possédé plusieurs maisons.

Quelques conseils pour gérer les agents :

  • Faites ce que vous voulez. Faites vos recherches et fixez le prix où vous le souhaitez.
  • Si vous vendez, ne laissez pas un agent sous-évaluer votre maison à moins qu'il ne soit prêt à risquer son temps. Qu'est ce que je veux dire? S'ils pensent qu'ils peuvent obtenir une guerre d'enchères pour votre maison et pensent qu'ils peuvent obtenir 600 000 mais l'inscrire à 550 000... Soyez très clair sur votre prix le plus bas. Dites à "Dan l'agent" - c'est bien mais si je n'obtiens pas 590k je le tire et je n'accepte rien de moins. Donc, si vous voulez l'inscrire, le retirer de la liste et faire tout ce travail, sachez ce qui vous attend.
  • Comprenez l'objectif principal d'un agent d'acheteur. Les gars qui gagnent beaucoup d'argent sont des négociateurs. Pas seulement avec le vendeur, mais vous. Donc, vous trouvez une maison qui est cotée à 400k. Vous pensez qu'il vaut 365k. Tu ferais mieux de ne pas dire à ton agent, "Hey Dan, je pense que ça vaut 365k mais je pourrais aller jusqu'à 380k." Cette information sera transmise à l'agent du vendeur. Ils enverront un compteur de 390k et resteront à 380k même si vous ne bougez pas. Si vous pensez que quelque chose vaut 365k, alors vous dites à votre agent que c'est votre high même si dans votre tête vous allez payer plus. Dans ce cas particulier, je dirais "Dan, j'achèterais cette maison aujourd'hui pour 350 000 et je pourrais aller jusqu'à 365 000 si l'inspection semble vraiment bonne. Nous obtenons ce prix, c'est une affaire conclue."

Si vous ne savez pas comment jouer le jeu en tant qu'acheteur ou vendeur, vous perdrez. Vous devez comprendre que les agents qui travaillent ensemble essaient de comprendre comment ils peuvent conclure un accord et ils utiliseront des informations que vous pensiez confidentielles - c'est sûr.

Si un agent renonce alors que je suis vendre et veut que je négocie plus bas... "Dan, passons à une autre personne." "Ne vous souciez même pas de parler à cette personne si elle est à 15 000" "Ils le veulent à 580k et je suis à 590k, je vais aller à 589k." N'oubliez pas que si un accord ne se fait pas, retirez le pansement. Soit l'autre partie cède, soit vous avancez plus vite et l'esprit de votre agent passe à la vente au lieu de négocier.

Si un agent renonce lorsque j'achète... Eh bien, c'est facile. Je veux quelque chose et Dan pense que je devrais payer plus. En pleine négociation, je donne à Dan 5 nouvelles maisons que je veux aller voir.

2021/09/29

D'après mon expérience, de nombreux agents immobiliers refuseront de traiter votre propriété si vous essayez de la vendre bien au-dessus de l'estimation de prix qu'ils donnent. De toute évidence, ils n'essaient pas de maximiser leur commission sur une seule transaction, car ils savent qu'une telle vente durera éternellement. Ils continueront à perdre de l'argent en organisant des visites de la propriété, et avoir beaucoup d'offres trop chères dans leurs annonces nuira à leur entreprise.

Essayer d'obtenir une commission plus élevée en augmentant le prix de la propriété n'en vaut tout simplement pas la peine .

2021/09/27

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