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Asesor hipotecario recomienda un plazo más largo del necesario combinado con sobrepagos


Pregunta

Mi esposa y yo estamos actualmente buscando casa y, como parte de este proceso, tuvimos una reunión preliminar con un asesor hipotecario. Hicieron todas las preguntas esperadas sobre finanzas para ver cuáles serían nuestros pagos mensuales y cuánto podemos pagar.

Tengo una hoja de cálculo bastante buena para calcular los pagos mensuales, el impuesto de timbre, el depósito necesario, etc. a partir de las entradas. como el precio de la casa, el salario, la tasa de interés y el plazo deseado, así que pensé que tenía un manejo decente en esto; Prácticamente ya me había decidido por un plazo de 25 años, ya que esto da como resultado un buen pago mensual que podemos pagar (£ 1640).

El asesor entonces lanzó una llave inglesa al recomendar que de hecho, obtenemos un plazo más largo (30 años) (al menos para el acuerdo fijo inicial de 2 años) y luego, suponiendo que todas nuestras finanzas estén en orden, pagamos de más cada mes para compensar la diferencia de £ 1,430 a £ 1,640.

¿Es este un consejo sólido o no? Si bien suena agradable tener la capacidad de renunciar a los sobrepagos cada mes si nuestras finanzas cambian, no puedo juzgar el costo de esta conveniencia porque mi hoja de cálculo no tiene forma de tener en cuenta los sobrepagos (realmente no sé cómo ¿Reducen efectivamente el plazo de la hipoteca?).

Mi esposa sospecha que el asesor hipotecario está actuando en su propio interés al obtener un soborno mayor del prestamista por un plazo más largo.< /p>

Cualquier ayuda sobre cómo comparar estas dos situaciones hipotecarias sería muy apreciada.


Actualización: Dando un tl;dr de mi pregunta.

Do dos préstamos hipotecarios con exactamente la misma tasa de interés y reembolsados exactamente a la misma tasa mensual dan como resultado el mismo costo total del préstamo, independientemente del "término" que se acordó originalmente con el prestamista?

2019/04/12
1
33
4/12/2019 3:15:38 PM

Respuesta aceptada

Dos hipotecas con la misma tasa de interés y el mismo pago mensual son idénticas en su costo total y tiempo de pago, independientemente del plazo del préstamo.

La gran advertencia Aquí está que las tasas hipotecarias a 25 y 30 años son, de hecho, idénticas, y que no hay multa por pago anticipado de la hipoteca. Siempre que ese sea el caso, puede tomar una hipoteca a 30 años, pagar en exceso el principal para igualar lo que habría pagado por los pagos mensuales de 25 años y pagarlo en 25 años por exactamente el mismo costo total que simplemente tomando el pago de 25 años para empezar.

La ventaja es que tiene flexibilidad adicional para reducir su pago al pago mensual de 30 años si es necesario. Por supuesto, esto aumentará el tiempo de pago a entre 25 y 30 años, pero es preferible a tomar una hipoteca de 25 años y no poder mantenerse al día con los pagos.

2019/04/12
58
4/12/2019 6:19:41 PM


Un árbol de decisión simple

Aquí hay un árbol de decisión simple que debería funcionar en casi todos los casos.

1. ¿Qué es lo más importante para mí?

  • ¿Flexibilidad financiera? --> Tome el plazo más largo
  • ¿Firme motivación para pagar más rápido de lo necesario? --> Tome el plazo más corto
  • Flexibilidad siempre que no cueste dinero --> Ir a 2

2. ¿Qué tasa de interés es más alta? (tenga en cuenta que se trata realmente de la TASA, no de la cantidad sobre el tiempo de ejecución total sin pagos adicionales porque asumiré la disciplina de su parte para pagar en su cronograma planificado)

  • El préstamo a 30 años tiene un % de interés anual más alto --> La flexibilidad cuesta dinero, ¡no hay comida gratis!
  • El préstamo a 25 años tiene un % de interés anual más alto --> Suponiendo que pague según lo planeado, en realidad ahorrará dinero pagando el préstamo a 30 años en 25 años. Verifique que se le permita hacer suficientes pagos adicionales contra el principal sin penalizaciones. La suposición clave aquí es que el interés se calcula cada año en función del principal abierto real.

Tuve un dilema similar al suyo y, según los términos disponibles para mí, de hecho era más barato para obtener un préstamo a 30 años y pagarlo a una tasa acelerada.

El único 'inconveniente' contractual era que la cantidad que podía pagar cada año sin multas era ligeramente menor. Pero suponiendo que se le permita pagar el 10 % del capital cada año, esas restricciones solo perjudican si termina pagando la casa en menos de 10 años más o menos.

2020/06/16

Las comisiones son una pista falsa en este caso. No es cuánto gana él lo que le importa, sino cuánto usted debe pagar en general y si valora la flexibilidad de reducir su pago mensual de vez en cuando.

No ha proporcionado suficiente información para que podamos calcularlo, pero la pregunta que debe hacerle a su asesor es cuál será su pago total, suponiendo que pague £ 1640 por mes. Asegúrese de que incluyan todas las tarifas, cargos, multas por pago anticipado, si corresponde, y todo lo demás.

Obtenga esta cifra total para los plazos de 25 y 30 años. Luego puede compararlos para ver cuál funciona mejor. Si el plazo de 30 años es más caro, considere si la flexibilidad vale la pena. Si el total de 30 años no es más caro, eso es aún mejor para usted.

2019/04/12

Opté por esto dos veces, por plazos fijos de dos, dos años, en mi antigua propiedad, siguiendo el consejo de mi asesor hipotecario.

El razonamiento era sólido: si por alguna razón mis ingresos caen , puedo reducir mis pagos al mínimo que sea factible sin penalización y sin necesidad de negociar con el prestamista hipotecario.

Puedo optar por pagar en exceso cuando tengo suficientes ingresos, y este pago en exceso no está sujeto a la deducción de intereses y se descuenta del principal. Esto hace sentir su impacto cuando finaliza la tasa fija y la hipoteca está por renovarse, ya que ha reducido la cifra de Préstamo-a-Valor por debajo de lo que de otro modo se habría esperado para un plazo de treinta años.

Finalmente , suponiendo que el asesor no sea inescrupuloso, tiene la responsabilidad legal de no dar un consejo que no sea adecuado, por lo que, según su experiencia y la mía de que me lo aconsejaran, puedo suponer que esta estrategia tiene cierta autoridad.

2019/04/12

Respuesta corta: sí, creo que su asesor tiene mucha razón; y tiene razón en que la cantidad total que paga no cambia si varía el plazo de la hipoteca. Sin embargo, no puede variar demasiado, o las sanciones entran en juego.

Revisé esto cuando obtuve una hipoteca hace un par de años. Mi tipo de hipotecas no presionó un plazo más largo, pero resolví los detalles y llegué a la misma conclusión que usted: si tiene una hipoteca de pago, la pagará en N años pagando X / mes , entonces pagará exactamente la misma cantidad si el plazo escrito en la hipoteca es un poco más largo que N. (es decir, no hay una multa directa).

Entonces, un plazo más largo le da flexibilidad para reducir sus pagos si es necesario (hasta el nivel en el que se necesita todo el plazo para pagar), pero si no lo hace, entonces no pierde.

Sin embargo, existe una desventaja correspondiente: las hipotecas tienden tener multas por sobrepagos muy grandes. (En mi caso, si pago más de un 10 % adicional del valor en cualquier año, incurro en un cargo de alrededor de £ 6500). Por lo tanto, aumentar el plazo restringe su capacidad para pagarlo mucho antes.

Entonces, al elegir un plazo, debe sopesar:

  • la probabilidad de tener dificultades financieras y necesitar reducir los pagos y demorar más en liquidarlo, contra
  • la probabilidad de estar en una posición financiera particularmente buena y querer aumentar los pagos y liquidarlos antes.

En la práctica, creo que un plazo un poco más largo de lo que necesita puede ser una buena idea; pero piense en las posibilidades y consúltelo con su asesor.

Finalmente, es posible que no necesite tomar una decisión irrevocable ahora. Si obtiene una hipoteca de tasa fija u otro acuerdo, volverá a la tasa variable estándar después de 2/3/5 años, lo que sería un buen momento para volver a hipotecar y obtener otro acuerdo, y (creo) puede luego elija un nuevo término de todos modos.

2019/04/12

En igualdad de condiciones, tome el plazo de 30 años. La flexibilidad adicional siempre es positiva. Cuidado con todas las cláusulas de las que todo el mundo ha hablado. Obtenga una cuenta de compensación si puede (una cuenta de compensación le permite aplicar los ahorros contra el principio para fines de cálculo de intereses sin pagar más directamente en la hipoteca; estos se conocen con otros nombres en algunos otros países).

Sin embargo, hay una cosa de la que nadie parece haber hablado hasta ahora: el hecho de que, independientemente de la duración de su plazo, debe refinanciar su hipoteca cada cinco años (o antes).< /strong>

Los bancos son una industria competitiva. Ofrecen todo tipo de descuentos para tratar de atraer clientes. Presumiblemente, dentro de cinco años su situación habrá cambiado (con suerte, para mejor). Tendrá una mejor calificación crediticia, mayores ingresos y una hipoteca más pequeña. A pesar de esto, estará pagando una tasa más alta en su hipoteca entonces de lo que podría pagar incluso si es más baja que ahora. La única forma de evitar esto es refinanciar cada pocos años.

La otra ventaja de refinanciar es que puede extraer capital de la casa o, habiendo pagado parte del capital, puede sacar una parte más pequeña hipoteca. Obtener una hipoteca más pequeña (como un porcentaje del préstamo) generalmente resulta en tasas de interés más bajas.

La razón por la que menciono esto ahora es que debe estar al tanto de cualquier tarifa de salida que pueda tener que pagar. paga si sales del banco. En algunos países, estos son ilegales, pero en muchos no lo son y el costo de mudarse del banco debe tenerse en cuenta al hacer los cálculos de la tasa de interés y la duración de la hipoteca.

2019/04/15

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