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¿Qué tan riesgoso es el sector inmobiliario?


Pregunta

Tengo un amigo que planea jubilarse invirtiendo todo su dinero en bienes raíces locales. Obtiene un gran retorno de la inversión en la propiedad que tiene ahora: alrededor del 25%. Fundamentalmente, creo que existe una compensación entre riesgo y recompensa, lo que me hace pensar que esta estrategia debe ser extremadamente arriesgada. Sin embargo, no puedo precisar exactamente dónde está el riesgo y qué tan alto es.

Explicaré más detalles a continuación, pero ¿alguien puede explicarme por qué el riesgo estándar... el paradigma de la recompensa no se aplica, o señala dónde están los riesgos y cuán riesgosos son?

Este amigo está comprando una propiedad en Lincoln, Nebraska. Hizo una hipoteca por un dúplex de $100,000 con un pago inicial de $30,000 hace 10 años. Cobra $600 por lado. La hipoteca, el seguro y los impuestos sobre el dúplex son alrededor de $600/mes, por lo que los otros $600/mes son pura ganancia. Por año eso es $7,200 en una inversión de $30,000, que es 24%. Eso sin mencionar el capital que está acumulando al pagar su hipoteca y el aumento en el precio de su propiedad, que ahora vale $150,000.

Me dice que trabaja unas 4 horas al mes en promedio haciendo reparaciones, cobro de alquileres, búsqueda de inquilinos, etc.

¿Es este un escenario normal? Si es así, ¿dónde está el riesgo? Si no hay mucho, ¿por qué no se aplica el paradigma estándar de riesgo-recompensa?

2019/06/21
1
37
6/21/2019 1:29:57 PM

Respuesta aceptada

¿Dónde está el riesgo? La respuesta corta es...

Daño a la propiedad por el clima, termitas, inquilinos, lo que sea.

¿Qué pasa con los inquilinos que dejan de pagar el alquiler y necesita pasar por los canales legales para desalojarlos? No cuesta una fortuna, pero es mejor que no necesite ese alquiler para hacer la hipoteca.

¿Qué tal otra GFC (Global Financial Crisis) como la de 2008 cuando los precios de las viviendas colapsaron? ¿Cómo crees que tu amigo consiguió esa casa de $100k por solo $30k? Piense en ser propietario cuando pase de $ 150k a lo que sea. Comuníquese con los agentes inmobiliarios locales y averigüe cuánto fue la pérdida promedio del valor de la propiedad en ese entonces. No leí las historias, pero busqué en Lincoln Real Estate y el primer artículo fue "Las ventas de casas en Lincoln se estabilizan después de años de grandes ganancias". La relación entre el precio promedio de la vivienda y el alquiler aumenta cuando eso sucede y hace que sea más difícil lograr un flujo de efectivo positivo.

Mucho antes de 2008, tenía una propiedad en alquiler que perdió el 25 % de su valor durante una mala período. No es tan malo como el de 2008, pero sigue sin ser divertido. Asegúrate de que puedes soportar eso.

2019/06/20
57
6/20/2019 1:02:52 PM


El mayor problema que tiene su amigo no son los riesgos asociados con los bienes raíces per se, y las respuestas existentes los han cubierto bastante bien.

El problema es que su amigo está a punto de hundir todo su dinero. patrimonio neto (o una fracción apreciable del mismo) en una única clase de activos.

No es un gran plan.

El problema es el riesgo sistémico: por ejemplo, en este caso, lo que sucede durante un crisis de vivienda como la que todos vivimos en la última década? ¿Qué sucede cuando todo su dinero está en acciones y el S&P 500 cae 20% menos? Todo su dinero está en bonos de algún grupo de países que todos incumplen al mismo tiempo?< /p>

Si no necesita el dinero/ingresos, muchas veces puede capear la tormenta, pero solo se necesita una venta forzada durante una recesión (o destrucción completa de un activo) para acabar con años de crecimiento.

La gente suele pensar en la diversificación dentro de un activo (como comprar un montón de acciones en lugar de solo una), pero podría decirse que es igual o más importante diversificarse entre clases de activos.

2019/06/20

Entonces, la regla general para la inversión inmobiliaria (en América del Norte) es esta: solo hazlo si te encanta la idea de hacerlo.

Si te encanta la idea de ser propietario y administrador de propiedades , cree que Monopoly Guy tuvo la idea correcta, y cree que las horas dedicadas a reparar unidades y analizar hojas de cálculo de propiedades y buscar listados de propiedades son un pasatiempo realmente divertido, luego continúe y use los bienes inmuebles como vehículo de inversión y fuente de ingresos. Pero si usted es, literalmente, cualquier otra persona a la que no le gusta la idea de ser propietario o magnate de la propiedad, y solo desea inversiones pasivas confiables, no invierta en bienes raíces.

Los costos que le faltan son:

  • Mantenimiento y reparaciones
  • Depreciación y/o actualizaciones
  • Sus propios costos laborales de administración
  • Costos de compra, incluido abogado , título, agente (y su propio trabajo nuevamente)
  • Concentración de riesgo

Hubo un gran estudio publicado en 2015 titulado La tasa de rendimiento de todo, 1870–2015 y encontró que, para EE. UU., la tasa promedio de el rendimiento de las acciones es mejor que el de la vivienda. La renta variable moderna de EE. UU. tiene una rentabilidad de alrededor del 9 % y la vivienda moderna de EE. UU. tiene una rentabilidad de alrededor del 5,6 %. Esto es cierto si observa el período 1950-2015 o 1980-2015, pero las acciones de EE. UU. superaron a la vivienda de EE. UU. durante todo el período estudiado.

El estudio analizó los rendimientos de la vivienda, incluida la renta neta de mantenimiento y otros costos. Si solo considera la vivienda como un activo de compra y mantenimiento, como su residencia personal, entonces los rendimientos de Case-Shiller son de alrededor del 3-4% en promedio. Mientras que el S&P 500 es más como 9-10%.

Entonces, las acciones son una mejor inversión, siempre que pueda mantener sus costos de inversión bajos y esté adecuadamente diversificado.

Tu amigo está subestimando las reparaciones y la depreciación. Eventualmente, será necesario reemplazar o reparar los electrodomésticos principales, el techo o el calentador de agua o la unidad de aire necesitarán trabajo y otras cosas necesitarán atención. No está reservando dinero para estos costos, por lo que parece una ganancia, pero en realidad está depreciando el valor de su propiedad. Su propiedad aún puede valer más de lo que valía en el pasado, debido a la inflación general o porque el área que la rodea está en demanda, pero eventualmente el alquiler que puede exigir y el precio de venta que podría esperar se verán afectados por no actualizar.

También está subestimando el trabajo que dedica a ello. Parte del rendimiento es por su trabajo, por lo que la gestión de la propiedad no es solo un verdadero activo pasivo, tiene un gran componente activo. Está ganando dinero por sus servicios y si dejara de prestarlos, le pagaría a otra persona para que lo hiciera (aumentando sus costos) o perdería inquilinos y eventualmente sufriría una reducción de los alquileres debido a las malas críticas por su negligencia. Por lo tanto, debe analizarlo como un trabajo o negocio en parte a tiempo parcial.

Los costos de transacción suelen ser mucho más altos para los bienes inmuebles. Navegas mucho más para encontrar la propiedad adecuada, pagas a agentes y abogados y compañías de títulos e inspectores. Tarda semanas o meses en completarse. Y tienes que pasar por eso de nuevo en venta. Mientras que es comparativamente sencillo comprar algunos fondos indexados, y las tarifas de negociación en algunos casos son gratuitas o muy baratas.

Además, los bienes inmuebles concentran su riesgo. Si posee algunos fondos indexados, su riesgo está muy diversificado y los rendimientos de su inversión son los mismos si revisa su saldo todos los días o si pasa 12 meses en coma. Puede mudarse por todo el país y sus acciones no se preocupan. Mientras que el propietario de bienes inmuebles puede sufrir mucho si las áreas donde posee propiedades se ven afectadas por una recesión económica, un desastre natural, el crimen o una caída de la demanda. Si posee unidades en 3 vecindarios y 2 de ellos están sufriendo, puede verse afectado por alquileres más bajos y un precio de venta anticipado más bajo: pérdida de ingresos y pérdida de riqueza almacenada al mismo tiempo. Y el propietario de una propiedad de alquiler activa no puede pasar meses en una playa sin pagarle a alguien para que administre las propiedades, cobre los alquileres, etc. administrar las propiedades, o las propiedades tienen que ser vendidas. La propiedad de alquiler concentra su riqueza en unos pocos activos importantes y es difícil de diversificar, a diferencia de las acciones que cotizan en bolsa.

Alguien que ame los bienes raíces lo hará. Puede que les guste el respeto de ser propietarios, que aprecien la naturaleza concreta de poseer una parcela de tierra, que les guste sentirse como un magnate floreciente. La inversión pasiva en unos pocos fondos indexados rara vez le dará ninguna de esas cosas. Pero brinda rendimientos más altos y confiables, requiere increíblemente poco conocimiento o trabajo, permite mucha más movilidad personal e implica muchos menos costos.

2019/06/20

Puedo participar en esto como una familia con muchas propiedades.

En primer lugar, personalmente no hipotecaría una inversión como esta. Tuvo suerte con este dúplex, pero aún puede ir hacia el sur.

A lo largo de los años, hemos visto una gran cantidad de horrores como los que usted no soñaría de parte de los inquilinos que han destruido nuestras propiedades una y otra vez. Todo, desde serpientes marinas muertas, hasta habitaciones enteras que parecen que su único objetivo durante su arrendamiento era llenarlo con caca de perro. Hicimos que el equipo SWAT allanara una de nuestras casas para arrestar a nuestro inquilino que se había negado a pagar el alquiler durante 3 años y nadie pudo localizarlo para cobrarlo. El swat no estaba relacionado con el alquiler, por cierto, y no lo atraparon. Al día siguiente toda la casa fue hecha pedazos y todo el cobre fue robado de las paredes. Este fue el trabajo práctico de nuestro inquilino que finalmente se ha ido de nuestras vidas. Nuestra parte fue $15k en daños. El seguro se encargó del resto.

Y esa es la casa en un buen vecindario.

Una de nuestras casas tiene la tubería principal de agua a 10 pies por debajo de un camino pavimentado. No sabia de eso cuando se compro. ¿Cuánto crees que cuesta reparar una ruptura en ese caso?

El punto es que el 24 % no es el 24 %. Se guarda durante el tiempo que sea necesario porque en algún momento una de las propiedades lo golpeará con algo duro y si no tiene las reservas para cubrirlo sin crédito, entonces está acumulando espacios vacíos que no se pueden alquilar. Adivine qué alegría es deshacerse de los ocupantes ilegales que han descubierto una propiedad vacante.

Un grupo rico remodeló recientemente uno de nuestros vecindarios. Convirtieron todos los terrenos imaginables en mini dormitorios que son mucho más atractivos para las personas que alquilan en nuestro vecindario. Esto cambia la rentabilidad de esas propiedades. Uno ha estado vacante durante 6 años. Mucho de eso tiene que ver con la gestión personal y el riesgo, pero es un factor.

Podría continuar eternamente con este tema, pero el punto que estoy tratando de hacer es que la propiedad siempre suena como una buena idea y definitivamente puede ser. Es una empresa en la que incluso los aficionados pueden participar sin perderlo todo, pero no es tan segura como uno podría pensar con solo mirar los números. Si uno pusiera todo lo que tiene en una propiedad, recomendaría diversificarse primero y asegurarse de que sus empresas inmobiliarias no sean problemáticas si no puede alquilar o cambiar las propiedades dentro de un período de tiempo razonable.

En cuanto a por qué no se aplica el paradigma normal de riesgo/recompensa... sí. Pero es un cálculo mucho más complicado que algo mucho más fácil como las inversiones bancarias normales. Por el bien de la conversación, comprar y vender textiles puede generar miles de por ciento en ganancias. No entrarías en ese mercado sin investigar. Aconsejaría lo mismo sobre bienes raíces.

2019/06/29

Por año, eso es $7200 en una inversión de $30,000, que es el 24%.

Esa no es la manera de calcular el rendimiento. Si gasto $1 en un boleto de lotería que gana $100, luego deposito los $100 en una cuenta bancaria que gana $5 por año, entonces esa cuenta bancaria me gana el 5%, no el 500%.

Vamos mira los números de nuevo:

Este amigo está comprando una propiedad en Lincoln Nebraska. Compró un dúplex de aproximadamente $ 100,000 por alrededor de $ 30,000 hace 10 años. Cobra $600 por lado. La hipoteca, el seguro y los impuestos sobre el dúplex son alrededor de $600/mes, por lo que los otros $600/mes son pura ganancia. Por año eso es $7,200 en una inversión de $30,000, que es 24%. Eso sin mencionar el capital que está acumulando al pagar su hipoteca y el aumento en el precio de su propiedad, que ahora vale $150 000.

Entonces, compró la propiedad por $30 000 y ahora vale $ 150,000. Eso es una ganancia del 17,5% por año. Bastante agradable, pero ¿seguirá revalorizándose la propiedad a ese ritmo?

Mientras tanto, si ahora vale $150 000 y él gana $7200 al año, el rendimiento es del 4,8 %. Eso no es "un gran retorno de la inversión" en absoluto.

2019/06/21

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