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¿Vender una casa por adelantado o cobrar ingresos a lo largo del tiempo?


Pregunta

Suponga que tiene una casa con un valor de $500,000.00 que se le regala y esta casa está completamente pagada. Las personas que quieran comprar esta casa tendrán que ir al banco para obtener un préstamo para que puedan pagarme para venderles la casa. Con el tiempo, el banco ganará más dinero que los $500,000.00 que inicialmente prestaron y yo habré hecho los $500,000.00 en un pago global.

Mi pregunta aquí es por qué no "ser el banco" en este escenario, y en lugar de que los compradores interesados obtengan el préstamo del banco, podrían pagarle (más de $ 500,000.00) con el tiempo. Podría decirse que ganaría más dinero de esta manera actuando como prestamista y vendedor. Si se redactó un contrato adecuado en la misma línea que lo haría un banco, parece que podría protegerse contra el riesgo que corre recaudando ese flujo de ingresos a lo largo del tiempo en lugar de aceptarlo todo por adelantado de inmediato.

2020/05/17
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5/17/2020 2:05:23 PM

Respuesta aceptada

Riesgo. El banco probablemente obtendrá más con el tiempo, siempre que el prestatario continúe realizando los pagos. Si no lo hacen, el banco puede perder dinero (especialmente si termina teniendo que ejecutar la hipoteca y no puede vender la casa por lo suficiente para cubrir el saldo del préstamo). Si actúa como prestamista, asume este riesgo.

Podría tomar los $500,000 por adelantado de la venta e invertirlos, y así ganar más con el tiempo. Tenga en cuenta que los rendimientos y los riesgos variarán según el tipo de inversión y no coincidirán necesariamente con el escenario del préstamo.

2020/05/17
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5/17/2020 2:20:15 PM


Dejar que un comprador mantenga el valor y realice los pagos no es una cobertura del valor.

Durante largos períodos de tiempo, el posible aumento de la inflación podría hacer que los pagos del préstamo pierdan valor. Un financista, sin cobertura o planificación a largo plazo, debe otorgar préstamos con tasas ajustables.

Pero un comprador no debe aceptar un préstamo a tasa ajustable a largo plazo a menos que tenga cobertura o planificación a largo plazo.

2020/05/17

Estadísticas. Te estás enfocando en el valor esperado cuando el tema mucho más relevante es la varianza. Un banco no gana dinero haciendo una hipoteca, gana dinero haciendo miles o millones de hipotecas. Cuantas más hipotecas tenga, menor será la varianza y más seguro estará de que su resultado observado será muy cercano al valor esperado calculado.

2020/05/18

Estás describiendo lo que se conoce como un contrato de tierras

Aquí hay un artículo de Nolo Press que detalla este tipo de financiamiento, con algunos enlaces internos para obtener más información. Enumera ventajas y desventajas específicas para el comprador y el vendedor. No estoy seguro de si existe en Canadá, pero es bastante común en los EE. UU.

2020/05/18

Definitivamente puede ser ventajoso mantener el préstamo, pero una cosa a tener en cuenta es que si las tasas de interés caen en el futuro, sus compradores pueden exigir un ajuste de la tasa o refinanciarán el préstamo a la mejor tasa. Te pagarán en su totalidad si refinancian, así que eso no es un problema. Pero si estaba planeando un año de ingresos y rendimientos del préstamo, puede terminar mucho antes de lo que piensa. Y luego aún tendrá que enfrentarse al problema de qué hacer con la suma global.

2020/05/19

Me saldré del camino trillado y diré... no, probablemente no ganes más dinero con tu esquema.

¿Por qué?

Bueno, está comparando $500,000 ahora versus, digamos, $750,000 durante 20 años. El problema es que está comparando una cantidad inmediata con algo que refleja un interés compuesto.

En este momento, las tasas de interés de las hipotecas están por debajo del 4%. Lo que significa que, si encuentra una inversión que le brinde un rendimiento del 4% durante esos 20 años, en realidad terminará con más dinero si toma los $500,000 ahora mismo.

Todo el resto de las respuestas se centran en una faceta muy importante del problema (el lado del riesgo de tomar esta posición). Quería agregar la otra faceta: que es muy posible que la desventaja teórica que intentas evitar... en realidad no exista.

2020/05/20

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