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¿Qué sucede exactamente con mi deuda hipotecaria cuando vendo mi vivienda hipotecada?


Pregunta

Digamos que estoy comprando una casa por 100k. Pongo un 10% de anticipo (10k) y mi banco me da un préstamo de 90k. Sin embargo, también me hago responsable de pagar intereses sobre esos 90k, por ejemplo, con un total de 30k que necesito pagar en 20 años. Esto hace que mi deuda total sea de 120k. Digamos que después de comprar la casa por 100k, un par de años más tarde encontré un comprador dispuesto a comprarme esa casa por 110k.

Entonces, si vendo la casa por 110 000, presumiblemente ganaré 10 000 adicionales, pero:

  • aún tendré que pagar al banco 120 000 aunque solo hayan pasado 2 años y ¿Convertirse en un triste propietario de una deuda de 10k?
  • ¿O se detiene mi obligación una vez que ya no soy dueño de la casa y me convierto en un hombre de negocios feliz con 10k adicionales?

Mi instinto me dice que seguiré necesito pagar los 10k adicionales a mi banco, pero mi mente no lo acepta como una transacción porque ya no tengo bienes inmuebles en mi poder, y también mis nuevos compradores potencialmente obtuvieron su propia hipoteca del banco, ¿no significaría eso ¿Doble deuda por la misma propiedad?

2020/05/26
1
24
5/26/2020 9:26:16 PM

Respuesta aceptada

Está malinterpretando la parte de interés. No se "hace responsable" de inmediato ni debe todos los intereses del préstamo por adelantado. Cualquier cálculo de "interés total" presentado al comienzo del préstamo se basaría en la suposición de que usted sigue un esquema de pago particular (establecido en el contrato hipotecario), incurriendo en intereses cada mes hasta que se liquide el préstamo.

En el escenario que describiste, tomaste prestado 90k del banco. Por lo tanto, le debes al banco 90k. Cada mes que no paga el saldo total pendiente de pago de su préstamo, debe intereses sobre el saldo. Su pago mensual se calcula de tal manera que pagará este interés y también pagará una parte del saldo del préstamo, disminuyendo así lo que debe y disminuyendo el interés que se acumulará el próximo mes. Una vez que haya pagado el préstamo, no debe dinero, por lo que no se acumulan intereses adicionales.

Si en algún momento durante el préstamo vende la casa por 110k, tendrá que pagar el banco el saldo del préstamo y cualquier interés que se haya acumulado desde su último pago.

2020/05/27
79
5/27/2020 11:22:42 AM


Esto hace que mi deuda total sea de 120k.

Esto no es exactamente cierto: usted solo es responsable de los intereses devengados mientras tenga un saldo en el banco. Si vende la casa, tendrá que pagar la hipoteca, lo que significa que ya no les debe ningún interés. A medida que realiza los pagos, parte de ese dinero se destina a pagar el capital adeudado y otra parte se destina a pagar los intereses acumulados durante ese período.

Cuando se prepara para vender su casa, el El banco le dará un "saldo de liquidación", que es el capital restante más cualquier interés que se haya acumulado desde el último pago. Después de pagar eso, no debe más.

En su escenario, habría obtenido una "ganancia" de 10k al vender su casa por más de lo que pagó por ella.

2020/05/26

Las otras respuestas han cubierto la mayor parte de la confusión: "el interés se acumula con el tiempo, no por adelantado ni al final".

Pero hay otra consideración aquí: también debe verificar los Ts& Cs de la hipoteca, para verificar "Cargos por pago anticipado" ("EPC").

Muchas hipotecas le cobran una tarifa por pagar la hipoteca anticipadamente. A menudo, "anticipado" es también el período de "tasa fija" de la hipoteca. Por ejemplo, una hipoteca de "tasa fija de 4 años" también tendrá EPC para esos primeros 4 años.

En términos generales, esas tarifas son para contrarrestar el dinero que la compañía hipotecaria está "perdiendo" al darle una mejor tasa de interés. Le dieron esa tasa asumiendo que proporcionaría un ingreso confiable por un tiempo. Si se va temprano, entonces ha tenido el beneficio de la tasa baja, y no obtienen ingresos a largo plazo.


También debe pensar en todos los costos generales asociados con la compra y venta de una propiedad. interés por una mamá Ent, si tuviera que comprar en efectivo a 100k, y luego vender inmediatamente a 100k, se encontraría con una buena parte de los honorarios legales, encuestas, impuestos, etc. etc.

2020/05/27

Revise su pagaré para ver lo que está aceptando si vende. La mayoría de las notas en los EE. UU. tendrán una "cláusula de vencimiento a la venta", por ejemplo:

"Si la totalidad o parte de la Propiedad o cualquier Interés en la Propiedad se vende o transfiere (o si el Prestatario no es un persona física y se vende o transfiere un interés beneficioso en el Deudor) sin el consentimiento previo por escrito del Prestamista, el Prestador puede exigir el pago total inmediato de todas las sumas garantizadas por este Instrumento de garantía.”

Las “todas las sumas garantizadas” significan el saldo de su préstamo neto de su saldo de depósito en garantía y una pequeña cantidad de interés adeudado, que en total resultará en aproximadamente el saldo pendiente de pago restante. El administrador puede decirle el número exacto.

Entonces, si su saldo impago era de aproximadamente $90,000, debería aproximadamente $90,000 al vender la garantía.

Otras cosas sobre intereses y cómo cuánto tiempo ha tenido el préstamo y todo lo demás no tiene nada que ver, ya que es poco probable que se apliquen "sanciones por pago anticipado" en 2020. Simplemente paga lo que se debe.

2020/05/26

Hay muchas buenas respuestas arriba.

Tres ideas básicas que se aplican a su pregunta suponiendo que se encuentra en los EE. UU. y está comprando una casa para su residencia personal.

Primero, cuando se le dice cuánto pagará, es una estimación que asume muchas cosas, entre ellas que haga cada pago tan pequeño como lo permita la ley, pero que cada a tiempo. Está cerca de ser una estimación del peor de los casos. Y supera con creces su deuda legal en virtud de la hipoteca porque la deuda legalmente vencida es básicamente solo capital impago e intereses no pagados pero acumulados. (Digo "básicamente" porque puede haber montos adeudados por cosas como impuestos a la propiedad pagados por el prestamista, pero los intereses futuros aún no son una deuda).

En segundo lugar, las cosas se ponen más complejo y costoso si no paga las cantidades a su vencimiento. Entonces, lo que se debe legalmente puede escalar más allá de la estimación original.

Tercero, si vende la casa, es casi seguro que no tendrá que resolver todos estos detalles usted mismo. Su prestamista no "liberará la hipoteca" (lo que significa en términos prácticos que la venta rara vez sucederá) hasta que su prestamista haya pagado en su totalidad lo que se debe el día de la venta. La mecánica de esto frecuentemente implica que el prestamista del comprador pague el monto adeudado en virtud de la hipoteca a su prestamista: usted y el comprador solo están involucrados nominalmente. Pero todo interés teóricamente adeudado por usted después del día de la venta desaparece para siempre.

2020/05/27

No hace falta decirlo, pero esto depende de los términos del contrato de hipoteca que haya firmado. Quien haya adelantado el dinero estaba haciendo una inversión con un rendimiento esperado a largo plazo de una tasa de interés fija (o variable). Si paga su deuda (el principal) antes de tiempo, recuperaron su inversión pero no el rendimiento esperado. Algunos contratos anticipan esta pérdida e imponen una multa por pago anticipado. Comprador, ¡cuidado!

2020/05/27

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