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Al comprar una propiedad, ¿el incentivo de su agente es contrario al suyo?


Pregunta

Tengo entendido que a los agentes compradores normalmente se les paga la mitad de la comisión total de la venta de una propiedad, que en sí misma es un porcentaje del precio de venta.

Eso significa que a medida que sube el precio de venta, también lo hace la comisión del agente del vendedor. Esto tiene sentido y alinea sus incentivos para encontrar el precio más alto para los vendedores.

Pero el comprador tiene el deseo opuesto, obtener el precio de venta más bajo. Habría esperado que la comisión del agente del comprador funcionara de manera que premiara la buena negociación y la obtención de un precio de venta bajo, pero parece ser exactamente lo contrario. Cuanto mayor sea el precio de venta, más se les paga, al igual que el agente del vendedor.

¿Es correcto mi análisis?

2021/09/26
1
52
9/26/2021 11:37:45 PM

Respuesta aceptada

Tienes razón, pero en realidad es malo en ambos extremos con el enfoque comúnmente aceptado. El incentivo para que ambos agentes obtengan el precio más alto posible se ve contrarrestado por el incentivo de trabajar lo menos posible para vender casas rápidamente. Hacer un trabajo adicional para vender una casa por $ 10k adicionales significa una mísera comisión adicional de $ 300 (3% estándar para cada agente). Para el corredor de bienes raíces promedio es mucho más lucrativo para ambos lados participar en más transacciones cada año.

Una posible excepción podría ser en el caso de bienes raíces de alto nivel. Por ejemplo, algunas personas con un patrimonio neto alto no tendrían ningún problema en comprar una casa de $25 millones en lugar de una casa de $15 millones, por lo que los esfuerzos de un agente de compras para empujar a los clientes a una casa más cara podrían valer la pena. Para los vendedores puede ser difícil determinar el valor justo de mercado de casas muy caras, ya que no son fáciles de comparar y no se venden con frecuencia, por lo que tal vez el agente del vendedor podría trabajar más y hacer que valga la pena.

Convencer a los vendedores de cotizar por debajo del mercado para obtener muchas ofertas puede significar vender casas más rápido con menos trabajo. Del mismo modo, los agentes compradores pueden reducir el tiempo invertido fomentando ofertas altas/cláusulas de aumento y tratando de convencer a las personas de que una casa es adecuada para ellos. Mucha gente quiere vender/comprar rápidamente, por lo que no necesariamente se les está haciendo un flaco favor.

Los agentes inmobiliarios tienen la responsabilidad de velar por el mejor interés de sus clientes hasta cierto punto. La mayoría con las que he trabajado parecen tomárselo en serio, pero todavía hay incentivos incómodos en el modelo de comisión estándar.

2021/09/27
70
9/27/2021 3:34:23 AM

El principal incentivo del agente del comprador es lograr que usted compre algo lo más rápido posible.

No tienen muchos incentivos para ayudarlo a comprar una propiedad que satisfaga sus necesidades o conseguirle una precio bajo.

En mi experiencia, un agente de compradores no agrega mucho valor, y su mejor opción es usar un agente que comparta la comisión con usted (como RedFin).

2021/09/27

Un comentario que aún no he visto publicado: diría que, como agente del comprador, una de las cosas más valiosas es permanecer en su lado bueno para que en el futuro, cuando se mude, lo elija nuevamente para actuar. como agente de su vendedor. Por lo tanto, vale la pena tomarse un poco más de tiempo para trabajar con usted como comprador para permanecer en su lado bueno para que no solo obtengan la comisión del comprador hoy, sino también la comisión del vendedor en una fecha futura.

2021/09/27

Suponiendo que no esté interesado (o no pueda pagar) una amplia gama de precios por encima de lo que busca, este conflicto de intereses se minimiza. Esto se debe a que el agente del comprador (su agente) no está tratando de vender una propiedad en particular y buscando la comisión más alta que pueda obtener por ella. Están tratando de hacer arreglos para que un comprador en particular compre algo, y no se les paga hasta que eso sucede. Sabotear sus intentos de negociar un precio a la baja probablemente resulte en que no compre la propiedad en absoluto (ya sea porque no está satisfecho con el resultado o porque no puede) en lugar de obtener una comisión por un precio de venta más alto. También dañaría su reputación (y, según mi experiencia, los agentes compradores obtienen muchos negocios de boca en boca de personas que están contentas con el resultado).


No... Pero tienes que saber el código, la canción y el baile. Quieren ayudarlo, pero no lo miran a largo plazo, lo que buscan es su servicio para usted.

He trabajado en bienes raíces, vendido casas y he sido dueño de varias casas.

Algunos consejos para manejar agentes:

  • Haz lo que quieras. Investigue y establezca el precio donde lo desee.
  • Si está vendiendo, no permita que un agente subestime su casa a menos que esté dispuesto a arriesgar su tiempo. ¿Que quiero decir? Si creen que pueden obtener una guerra de ofertas por su casa y creen que pueden obtener 600k pero la enumeran en 550k... Sea muy claro acerca de su precio más bajo. Dile a "Dan el agente" - está bien, pero si no obtengo 590k, lo estoy tirando y no acepto nada menos. Entonces, si desea incluirlo en la lista, eliminarlo y hacer todo ese trabajo, sepa lo que le espera.
  • Comprenda el objetivo principal de un agente de compradores. Los tipos que ganan mucho dinero son los negociadores. No solo con el vendedor sino contigo. Así que encuentras una casa que está listada en 400k. Crees que vale 365k. Será mejor que no le digas a tu agente: "Oye, Dan, creo que vale 365.000, pero podría llegar a 380.000". Esa información llegará al agente de vendedores. Enviarán un contador de 390k y se mantendrán en 380k incluso si no te mueves. Si cree que algo vale 365k, entonces dígale a su agente que ese es su máximo, incluso si en su cabeza pagará más. En este caso particular, diría "Dan, compraría esta casa hoy por 350k y podría subir hasta 365k si la inspección se ve realmente bien". Obtenemos ese precio, es un trato hecho".

Si no sabe cómo jugar el juego como comprador o vendedor, perderá. Tienes que entender que los agentes que trabajan entre sí están tratando de descubrir cómo pueden hacer un trato y usarán información que pensabas que era confidencial, seguro.

Si un agente renuncia cuando estoy vendiendo y quiere que negocie más bajo... "Dan, pasemos a otra persona". "Ni siquiera te preocupes por hablar con esa persona si tiene 15k de descuento" "Lo quieren a 580k y yo estoy a 590k, me voy a 589k." Recuerde que si no se va a cerrar un trato, tire de la tirita. O la otra parte concede o usted avanza más rápido y la mente de su agente se despeja para vender en lugar de negociar.

Si un agente renuncia cuando estoy comprando... Bueno, esto es fácil. Quiero algo y Dan cree que debería pagar más. Justo en medio de la negociación le doy a Dan 5 casas nuevas que quiero ir a ver.

2021/09/29

Según mi experiencia, muchos agentes inmobiliarios se negarán a negociar con su propiedad si está tratando de venderla a un precio significativamente superior al estimado que dan. Obviamente, no están tratando de maximizar su comisión con un solo trato, porque saben que esa venta durará para siempre. Seguirán perdiendo dinero mientras organizan visitas a la propiedad, y tener muchas ofertas demasiado caras en sus listados dañará su negocio.

Intentar obtener una comisión más alta aumentando el precio de la propiedad simplemente no vale la pena. .

2021/09/27

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