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Comprador de vivienda por primera vez. ¿Cómo negociar el precio?


Pregunta

Soy un comprador de vivienda por primera vez y me estoy preparando para hacer una oferta por una casa. La casa está listada en $88,500 y ha estado en el mercado por 3 a 6 meses. Cuando le pedí a mi agente de bienes raíces su consejo sobre cuál debería ser mi oferta inicial, dijo:

Si desea negociar, puede ofrecer $70k y podemos continuar desde allí. Si quiere jugar a la pelota, ofrézcales $ 80k.

¿Es razonable ofrecer mucho menos que el precio indicado? Inicialmente pensé que una oferta de $85k era razonable, mientras que mi media naranja sugirió $78k. Además, por lo que he leído, parece que los vendedores cubrirán los costos de cierre la mayor parte del tiempo. ¿Esto es normal? ¿Es esto algo que pedir inicialmente o más adelante? ¿Cómo lo haría?

2015/10/21
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10/21/2015 1:52:22 PM

Respuesta aceptada

Bueno, todo depende.

El agente de bienes raíces es su profesional y debe comunicarse más con él. ¿Es este un barrio en declive? ¿Hay alguna buena razón para hacer una oferta tan baja? ¿Estás totalmente equivocado cuando crees que 85K es justo, y si es así, por qué? ¿Él solo está trabajando duro para usted (algo grandioso)?

Una cosa que es clave para esta negociación es el financiamiento. ¿Cómo es su estado financiero? Una oferta en efectivo razonable sin contingencias y con un cierre rápido podría costar menos de 70.000. Una persona con un financiamiento fuerte puede obtener un mejor descuento que una persona cuestionable.

Podría ser que el agente inmobiliario esté probando las aguas para encontrar el precio mínimo. La temporada de venta de casas está cerrada (generalmente el verano) y la casa ha estado en el mercado por un tiempo. Ofrecer 70 000 podría significar un contador de 82 000, por lo que puede trabajar en una oferta entre 80 y 82 .

Para mí, parece que este tipo está trabajando para usted. Deberías agradecerle. Es bastante difícil encontrar un agente de bienes raíces que esté dispuesto a negociar su pago inicial para ahorrarle dinero.

También puede responder a la pregunta sobre el costo de cierre mejor que nosotros, ya que está más familiarizado con su mercado en particular.

2015/10/21
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10/21/2015 2:06:59 PM

En este caso, confíe en el agente inmobiliario; la experiencia de negociación es una de las cosas por las que los seleccionó. Especialmente si están sugiriendo un número más bajo de lo que esperabas, ya que se les paga por comisión y, por lo tanto, pueden estar sesgados en sentido contrario.

Parte de su trabajo es buscar pistas sobre cuán motivado está este vendedor y qué precio podría aceptar, en contraposición al precio que espera obtener.

Y recuerde que la suposición predeterminada es que las dos partes se encontrarán en el medio en algún lugar, lo que significa que es habitual ofrecer un 10% menos para indicar que probablemente lo convenzan si bajan el precio. 5%.

Esto es como una subasta manual: es un sistema semiformalizado de pistas sobre los niveles de interés, excepto que tiene menos convenciones y menos racionalidad.

En cuanto a la el vendedor paga los costos de cierre: eso es realmente parte de la misma negociación, y hacerlo de esa manera hace que la discusión sea más complicada para el vendedor, ya que necesita calcular cuánto más cobrarle para cubrir este costo. Si se lo ofrecen, excelente, tenga en cuenta lo que está dispuesto a pagar... pero no lo asumiría ni lo pediría.

Editar: Sí, a menos que haya contratado a un agente del comprador (que Lo recomiendo para los compradores primerizos y tal vez todos los huyers), su deber fiduciario es con el vendedor. Pero parte de ese deber es hacer que la venta suceda. Si el precio sube demasiado y usted se aleja, ni el agente ni el vendedor ganan dinero.

Un mal agente puede ser tan malo como un mal vendedor de autos, seguro. Pero si no le gusta y en su mayoría no confía en su agente, está trabajando con el agente equivocado. Eso no significa que les brindes toda la información que el vendedor pueda querer, pero sí significa que probablemente quieras escuchar sus aportes y comprender su lógica antes de decidir cuál será tu propia estrategia.

2015/10/22

En cuanto al precio específico, depende mucho de la zona, la casa y otras cosas. 70k podría ser una oferta perfectamente razonable, o podría ser una oferta baja insultante. Si simplemente lo bajaron de 95 a 85, por ejemplo, 70 es bastante bajo para comenzar. Pero quién sabe.

Sin embargo, para responder al lado de los costos de cierre, la razón por la que a veces los paga el vendedor (en lugar de simplemente bajar un poco el precio de venta) es que hace que sea más fácil para el comprador si el comprador no tiene mucho efectivo disponible. Desde el punto de vista del vendedor, es todo el mismo dinero, lo que le brinda un descuento en el precio de venta en lugar de cubrir los costos de cierre, excepto por la pequeña diferencia de la comisión del agente inmobiliario (que sería ligeramente menor en el ejemplo de precio de venta más bajo, pero por lo general eso no es un factor significativo en el costo total). IE:

House sale price: 80k
Closing costs: 4k
Total cost to buyer: 84k
Buyer cash on hand: 16k down payment + 4k closing costs = 20k

vs

House sale price: 85k
Closing costs: 4k, paid by seller
Total cost to buyer: 85k
Buyer cash on hand: 17k down payment

Cuánto tener los 3k menos disponibles (y en su lugar en su hipoteca) valen para usted como comprador, por supuesto, depende de usted. Si tiene mucho dinero en efectivo disponible para el pago inicial y los costos de cierre, entonces pagar los costos de cierre usted mismo probablemente sea lo mejor para usted, ya que el vendedor generalmente asume que los compradores valoran los costos de cierre reducidos o cero en más del 100 % del valor nominal.

2015/10/21

Ninguna oferta es demasiado baja. Siempre puede ofrecer más, pero no puede ofrecer menos una vez que haya hecho su primera oferta.

Y siempre hay otra gran oferta a la vuelta de la esquina. Cuanto más entusiasta esté por comprar esta propiedad, menor será su poder de negociación. La propiedad ya ha estado en el mercado durante mucho tiempo, por lo que el vendedor puede estar desesperado por vender, por lo que su poder de negociación ya está disminuido.

Sepa cuál es el mercado en el área y ofrezca en menos un 10% por debajo del mercado. Si es un mercado débil, ofrezca al menos un 20% por debajo del mercado. (Nota: el precio de lista suele ser mayor que el precio de mercado).

Así que ofrezca lo más bajo posible y siempre puede ofrecer más si cree que sigue siendo un buen precio. Trátelo como un juego y diviértase, no se estrese si se lo pierde, siempre habrá una oferta mejor a la vuelta de la esquina.

2015/10/21

Haga algunos deberes para determinar cuál es realmente un precio justo por la casa. Zillow ayuda. Los registros de impuestos del condado ayudan, incluido el último precio de venta y la hipoteca, si corresponde (sí, es público). Comience en el extremo inferior de la feria.

No confíe en el agente inmobiliario. Solo le pagan si se produce una venta, y ya lo está persuadiendo para que se acerque a un cheque de pago. Sin embargo, podría tener razón con los números, así que compruébelo usted mismo.

Cuando esté a mil o dos de la aceptación, "cállese". No lo digo de una manera grosera. Una clase de negociación que tomé me enseñó cuán efectivo puede ser el silencio en el momento adecuado. El otro lado sabe que estás cerca y lo más alto que has ofrecido. Si estuvieran dispuestos a encontrar una manera de llegar a eso, este es el momento. El silencio incómodo es sorprendentemente efectivo.

2015/10/21

A menudo, si su agente inmobiliario y el agente inmobiliario vendedor se conocen, su agente inmobiliario "descubrirá" qué precio realmente quiere el vendedor. (No se preocupe por cómo se hace esto. ¡No habrá evidencia de que ocurrió!) Su agente de bienes raíces le dará pistas de que debe apuntar a ese precio para asegurarse de que el trato se desarrolle sin problemas. Eso suena como lo que está haciendo su agente de bienes raíces cuando dice "Si quiere jugar a la pelota, ofrézcales $ 80k". No impedirá que haga una oferta más baja, pero sabe dónde terminará.

Sin embargo, el precio es solo una parte de la transacción. Puede ofrecer $ 80K para cumplir con su precio, pero también solicitar que el vendedor haga las reparaciones recomendadas o le acredite el costo. Puede solicitar que el vendedor cubra los costos de cierre o los impuestos de transferencia o cualquier otro costo. En resumen, ofrecer X al vendedor no significa que pagará X. Personalmente, trato de evitar los créditos, porque aunque hacen que su precio efectivo sea más bajo, el precio de compra real sigue impulsando cosas como su préstamo y, en muchos lugares, su impuestos sobre la propiedad y otros impuestos. Prefiero reducir el precio que obtener créditos. Pero haz lo que tengas que hacer si quieres el trato.

También puedes solicitar que se incluyan determinados electrodomésticos, como una nevera o una lavadora y secadora. Puedes pedir muebles, o estatuas en el patio trasero, o cualquier otra cosa que te haya gustado cuando viste la casa. En resumen, ofrece X por la casa, pero también obtiene un montón de otras cosas que necesita o desea.

2015/10/21

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