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¿Es posible ganar dinero obteniendo una hipoteca?


Pregunta

Me reuní con un asesor financiero por primera vez ayer (tratando de poner mis cosas en orden para la jubilación). Durante nuestra reunión me contó una historia que sonaba bastante impresionante, pero cuanto más lo pienso, menos entiendo cómo funcionaría.

Tengo un cliente rico que está jubilado. Estaba pagando una fortuna en impuestos. Le aconsejé que sacara una hipoteca sobre su casa ya pagada. Gracias a las deducciones que le dio la casa, en realidad pagó menos en la hipoteca y sus impuestos que antes.

(Todo esto es en EE. UU., por cierto.)

Entró en más detalles sobre cómo fue difícil obtener la hipoteca y todo sonaba muy creativo. Pero mi entendimiento muy limitado es que esto es imposible. Las deducciones que obtenga de los intereses de su hipoteca reducirán sus ingresos imponibles, pero solo reducirán su carga fiscal en algo así como un 30 % (con optimismo).

Si reduzco mi ingreso imponible en $1 y pago el 30 % en impuestos, he ahorrado 0,30 de mis impuestos, pero aún tengo 0,70 menos de lo que tendría si simplemente Hice nada. Al menos, así es como lo entiendo.

Ahora, entiendo que es diferente si está comparando el alquiler de una casa con la compra de una casa, porque cosas como el valor de la casa se convierten en un factor. Si la casa se aprecia o se deprecia, los números cambian drásticamente, pero en esta historia, el tipo ya era dueño de la misma casa, por lo que no tiene ningún impacto.

Este tipo es un profesional y tenía un montón de certificaciones y qué no en su escritorio... pero me suena completamente mal. ¿Alguien puede explicar lo que me estoy perdiendo?

2015/11/16
1
33
11/16/2015 8:52:23 AM

Respuesta aceptada

Para simplificar las matemáticas, supongamos que se encuentra en la categoría impositiva federal del 25 %. Su hipoteca del 4% le cuesta efectivamente el 3%. ¿Le dijo el Sr. Advisor en qué sugiere invertir el dinero? Pedir prestado al 3% neto para poner el dinero en certificados de depósito al 0,1% tiene poco sentido. Y para la mayoría de las personas, invertirlo en el mercado de valores con la esperanza de salir adelante tampoco tiene mucho sentido.

Certificados o no, la gente como él le da una mala reputación a los humanos y me hacen amar a mi perro aún más. Me mantendría alejado de este tipo. Muy lejos.

Editar: después de reflexionar más (al ver la referencia de mhoran a $ 100K) se me ocurrió que una vez que se paga una casa, las únicas deducciones permitidas son para los primeros $ 100K de una nueva hipoteca o HELOC, en ausencia de un renovación o mejora de algún tipo. Dado el límite y las tasas actuales del 4 %, me parece que un jubilado rico que paga una fortuna en impuestos no se beneficiará mucho con una deducción de $4000.

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11/16/2015 3:30:01 PM


Suena como un artículo mal escrito en el mejor de los casos...

La forma en que gana dinero con una hipoteca, si es cuidadoso y/o afortunado y/o paciente, es usar ese préstamo para realizar inversiones apalancadas. Si el rendimiento de las inversiones es mayor que el interés del préstamo, usted gana. Por supuesto, si las inversiones no funcionan bien, puede perder dinero con este acuerdo... pero con las tasas de interés actuales no es tan difícil obtener ganancias con este acuerdo, especialmente si puede obtener la deducción de impuestos que lo ayuda.

2015/11/16

Creo que esto es posible bajo condiciones muy especiales. La parte importante de la descripción aquí es probablemente retirado y rico. Las respuestas hasta ahora se aplican a las personas con ingresos "normales", tanto en el sentido de "no rico" como en el sentido de "ingreso del trabajo".

Si se sienta en la categoría impositiva más alta y obtiene la mayor de sus ingresos a través de cosas como dividendos, entonces podría ganar de varias maneras con la estrategia descrita. Primero obtiene la deducción de impuestos sobre el interés de la hipoteca, que todo el mundo ha notado correctamente que no es un juego ganador en sí mismo: gasta más de lo que ahorra.

PERO... Hay otros factores, especialmente para los ricos y aquellos cuyos ingresos son en su mayoría pasivos:

  • Las deducciones pueden reducir su nivel de impuestos sobre la renta, lo que reducirá sus impuestos generales por una cantidad adicional. Esto es 4.6% (tasa marginal) desde el tramo superior hasta el segundo tramo más alto (utilizando tasas de 2015).
  • La tasa de dividendos calificados y ganancias de capital a largo plazo también cambia marginalmente en la parte superior del 15% al 20%. Si tiene muchos ingresos pasivos, podría ahorrar un 5 % en una cantidad razonablemente grande.
  • Dependiendo de todos los detalles de su situación fiscal, podría pasar del AMT al impuesto regular, que tiene un impacto complicado en el impuesto total.
  • Dado que se dice que la persona ya es propietaria de la casa, tendrá una gran cantidad de efectivo después de obtener la hipoteca. Que todo le llega libre de impuestos porque no es renta. Es posible que pueda vivir de ese efectivo en lugar de, por ejemplo, vender activos de capital para generar ingresos en su jubilación. Por lo tanto, ahorra impuestos adicionales al no generar (o al menos diferir) ingresos que de otro modo habría tenido.

No estoy lo suficientemente motivado en la situación hipotética para presentar un ejemplo detallado , pero creo que es posible que esto funcione. En cualquier caso, las respuestas actuales que utilizan ingresos de "tamaño normal" y tramos impositivos medios no necesariamente brindan la perspectiva que podría esperar si el contribuyente realmente es inusualmente rico y está jubilado.

2015/11/17

Se me ocurrió una forma real. Una vez vi que el mercado era tan tonto como para permitir que esto funcionara. Tasa de inflación = 2,5%. Tasa de interés de la vivienda = 3%. Deducción fiscal = 1%. Dinero gastado en bonos I ajustados por inflación (en ese momento pagaban 0% neto, es decir, 2,5% bruto). Resultado, 0,5% de beneficio después de contabilizar la inflación. El truco: los bonos I del Tío Sam están libres de impuestos.

Claro que no es posible hoy, pero las tasas ocasionalmente bajan lo suficiente.

2015/11/16

La razón probable por la que la hipoteca es "difícil de obtener" es que el asesor probablemente esté recomendando una hipoteca de solo interés en la que no hay reembolso del capital antes del vencimiento. Eso le permitiría deducir el monto del gasto por intereses de su ingreso imponible. Su inversión crece con impuestos diferidos compuestos y el principal invertido (el saldo de la hipoteca) está completamente libre de impuestos, ya que nunca califica como ingreso a efectos fiscales.

Ejemplo de escenario ideal:

Refinanciar $100,000 en un interés ARM de 5/1 solo al 3%. Invierta los $100,000 al 6%. Cada año usted paga efectivamente impuestos solo sobre las ganancias superiores a los intereses. Si reinvierte las ganancias, se ve algo como:

Year    Principal   Gain    Interest    Tax
0       100,000    6,000    3,000       750
1       102,250    6,135    3,000       784
2       104,601    6,276    3,000       819
3       107,058    6,423    3,000       856
4       109,626    6,578    3,000       894
5       112,309    6,739    3,000       935
         12,309   38,151    Taxes paid  5,038

Beneficio neto: $12,309

Tasa fiscal efectiva: 13.21%< /p>

2015/11/16

Esta respuesta se basa en los impuestos australianos, que son significativamente diferentes. Solo lo ofrezco en caso de que otros quieran comparar situaciones.

En Australia, una técnica popular de reducción de impuestos es "Negative Gearing". Pida prestado a un banco, compre una propiedad de inversión. Si los ingresos de la nueva propiedad no son suficientes para cubrir los pagos de intereses (más el mantenimiento, etc.), entonces el exceso de cada año es una pérdida de capital, que usted reclama cada año, como compensación de sus ingresos (es decir, paga menos impuestos). /p>

Al momento de jubilarse, la idea es haber pagado la hipoteca. Luego vivirá de la fuente de ingresos cuando se jubile, o venderá la propiedad por una suma global (con impuestos).

2015/11/16

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