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¿Por qué invertir en convertirse en propietario?


Pregunta

Una de las formas más recomendadas de invertir el dinero de uno todavía es en bienes raíces. Claro que hay diferentes formas de invertir en bienes raíces, pero ¿por qué tiene sentido financieramente comprar una propiedad y convertirse en propietario?

Aquí en mi región, un piso cuesta alrededor de 2500 € / m² mientras que los alquileres habituales están en 10€/m². Digamos que compro un piso de 60 m² por 150.000€ y lo alquilo por 600€/mes. Dejando a un lado todos los impuestos, tarifas y reparaciones, tomaría casi 21 años antes de que comenzara a obtener ganancias. En realidad, sin embargo, tendría que pagar más de 150.000 € por el piso en concepto de impuestos y tasas, mientras que al mismo tiempo ganaría menos de los 600 € en concepto de impuestos, costes de reparaciones necesarias, etc.

< p>En comparación con invertir los mismos 150 000 en una cartera de ETF con una rentabilidad anual conservadora del 4 %, habría ganado alrededor de 140 000 € después de impuestos en los mismos 21 años, es decir, casi el doble del dinero.

Sé que mis números son una estimación aproximada muy, pero ¿están tan lejos? ¿Qué me estoy perdiendo?

2017/05/05
1
42
5/5/2017 9:55:32 PM

Respuesta aceptada

¿Por qué tiene sentido desde el punto de vista financiero comprar una propiedad y convertirse en propietario?

Porque entonces su inversión genera efectivo en lugar de quedarse sin hacer nada.

Dejando de lado todos los impuestos, tasas y reparaciones, tardaría casi 21 años en empezar a obtener beneficios.

No, sus beneficios serán los alquileres que recaude (menos los gastos). Todavía tiene un activo que vale aproximadamente lo que pagó por él (y podría aumentar de valor), por lo que no necesita recuperar el costo total del antes de obtener beneficios.

En comparación con invertir los mismos 150 000 en una cartera de ETF con una rentabilidad anual conservadora del 4 %, habría ganado alrededor de 140 000 € después de impuestos en los mismos 21 años, es decir, casi el doble el dinero.

Si cobras 600 € / mes (y nunca pierdes un mes de ingresos por alquiler), después de 21 años habrás ganado 151k € en alquileres además todavía tienes un propiedad. Lo más probable es que esa propiedad valga más de lo que pagó por ella, por lo que debería tener al menos 300 000 € en activos.

Habiendo dicho todo eso, NO siempre tiene sentido invertir en propiedades de alquiler. Ser propietario puede ser un trabajo duro, y hay muchos riesgos involucrados que son diferentes a los riesgos de las inversiones financieras.

2019/06/04
71
6/4/2019 1:08:29 PM


Con 150 000 € para invertir para "convertirte en propietario" tienes varias opciones:

  • Paga el 100 % de una propiedad y obtendrás un porcentaje significativo de la Renta mensual como utilidad de cada mes. Esa ganancia se puede utilizar para invertir en otras cosas, o para ahorrar para comprar propiedades adicionales. Al final de los 21 años de su ejemplo, puede vender el piso a cambio del capital menos los gastos de venta, o incluso mejor, obtener una ganancia porque la propiedad aumentó de valor.

  • < p> Pague un 20% de enganche en 5 pisos y luego obtenga una ganancia mucho menor por piso cada mes debido al pago de la hipoteca de cada uno. Al final de los 21 años vendo los pisos. Suponiendo que se pague una parte significativa de la hipoteca, cada apartamento se venderá por más del saldo de la hipoteca. Por lo tanto, tendrá 5 buenas ganancias cuando venda.

  • Algo entre 1 y 5 pisos.

Cada tiene diferentes riesgos y gastos. Con 5 propiedades de alquiler, es más probable que utilice una empresa de administración, lo que aumentará su costo mensual.

2017/05/05

Hay al menos tres aspectos importantes que faltan en su ecuación. Sin embargo, vienen con cierta incertidumbre, ya que normalmente no se puede predecir el rendimiento futuro.

  1. Apreciación del valor de las unidades de alquiler. Cuando se compara con la ganancia de cualquier inversión alternativa, un valor creciente del piso también es una ganancia.

  2. Aumento de la renta. Los alquileres generalmente se ajustan de forma regular o al menos cuando cambian los inquilinos. El cálculo con una renta plana durante 20 años está por tanto alejado.

  3. Deducciones fiscales por gastos de capital (es decir, hipotecas), gastos de conservación y mantenimiento del inmueble, conservación y gestión, y así sucesivamente. Obviamente, estos dependen de la legislación local.

Por supuesto, hay muchas otras cuestiones a considerar, por ejemplo, una vacante inadvertida, que no actuaría a su favor.

2017/05/05

Permítanme agregar algunos pensamientos que no se han mencionado hasta ahora en las otras respuestas.

  • Tenga en cuenta que para la decisión de comprar o alquilar una casa, es decir, para uso personal, no para alquilar, existe una regla general de que si el precio de compra es superior a 20 años Los alquileres ("fríos" / sin servicios públicos) se consideran bastante caros. No sé qué tan localizada es esta regla general, pero la sé para Alemania, que aparentemente también es el país del OP.

  • Obviamente, hay diferencias entre comprar una casa /piso para ti y para alquilarlo. Como han dicho otros, el mantenimiento es un factor importante para los propietarios de viviendas, y aquí mucho depende de cuánto de eso haga usted mismo (es decir, si tiene la posibilidad de intercambiar horas de trabajo por costos, lo cual está estrechamente relacionado con la exposición al riesgo financiero, por ejemplo, ¿aumentar los ingresos mediante la reducción de costos mientras realiza usted mismo el trabajo de mantenimiento si pierde su trabajo de día?).

  • Esto juega un papel crucial para los propietarios que conozco (todos son propietarios de pequeña escala, y la mayoría de ellos hacen un trabajo sustancial ellos mismos): conozco un buen número de personas que alquilan pisos en la casa donde realmente viven. Algunas de las casas se construyeron con apartamentos y el propietario vive en uno de los apartamentos, otra configuración bastante típica es que las personas construyeron su casa de manera que un apartamento más pequeño se puede separar fácilmente y dejar una vez que los niños se mudaron (tenga en cuenta también que la situación jurídica del arrendador es más fácil en ese caso especial). También conozco a alguien que tiene una casa a varios 100 km de donde vive y dice que intencionadamente pide un alquiler un poco por debajo del precio de mercado para ese (bonito) tipo de piso para tener muchos solicitantes al mismo tiempo e inquilinos. no se mude, ya que encontrar un nuevo inquilino es mucho trabajo y costoso debido a la distancia.

Mi conclusión personal de esos puntos es que como inversión (es decir, no para uso personal inmediato o futuro) diría que las circunstancias exactas son muy importantes: si tiene su sede (estable) en una región donde la relación precio de compra-alquiler es favorable, tiene el tiempo necesario y puede hacer el trabajo de mantenimiento usted mismo y existe la posibilidad de comprar una casa adecuada cerca, entonces ¿por qué no? Si este no es el caso, alguna otra forma de invertir en bienes raíces puede ser mejor.

Por otro lado, invertir en más bienes raíces cerca de donde vive en su propia casa significa un mayor riesgo global: echa de menos la diversificación hacia regiones donde el valor de los bienes raíces puede desarrollarse de manera muy diferente.

Relación entre ser rico y ser terrateniente

Hay un punto psicológico importante que puede desempeñar un papel en la relación observada entre ser rico y ser terrateniente. En primer lugar, recuerde que la riqueza media (sin pensiones) para Alemania es de unos 51 k€, y alguien que posee un piso sin hipoteca de 150 k€ y nada más se encuentra en algún lugar del 7º decil de riqueza. Para decirlo al revés: la cuestión de si invertir 150 k€ para convertirse en propietario es de relevancia práctica solo para las personas ricas (en términos de riqueza). Además, hacer esta pregunta generalmente solo es relevante para las personas que ya son propietarias de la casa en la que viven, ya que comprar para uso personal generalmente tendrá un mejor retorno que comprar para alquilar.

Pero ya las personas que compran para uso personal son en promedio más ricos (o al menos en camino de volverse más ricos en el caso de nuevos propietarios) que las personas que alquilan. Esto se atribuye a las características personales y al hecho de que el pago inicial de la hipoteca impone un comportamiento de ahorro (que generalmente se mantiene una vez que se paga la casa y, de todos modos, se encuentra que es más pronunciado que para los no propietarios). Por el contrario, muchas personas que deciden nunca comprar una casa no alcanzan sus planes iniciales de ahorro/inversión (por ejemplo, poner los 150 000 € en un ETF para los próximos 21 años) y al final gastan mucho más dinero, y este grupo de la gente rara vez invierte para convertirse directamente en propietario.

Suponiendo que puedas leer alemán, aquí hay un artículo de periódico relevante y comunicado de prensa.


Como propietario durante 14 años con 10 propiedades, puedo dar algunos consejos:

  • ser lo suficientemente capaz y hábil para realizar la mayor parte del mantenimiento porque este es su mayor gasto de lo contrario. le sorprenderá la cantidad de mantenimiento que requieren las unidades de alquiler.

  • no invierta en bienes raíces donde la localidad/estado favorece al inquilino (p. ej., la ciudad de Nueva York) en las disputas. Un gran estado es Florida, donde puede desalojar a alguien muy rápidamente.

  • Exigir un puntaje de crédito mínimo de 620 para todos los inquilinos mayores de 21 años. Este parece ser el número mágico que mantiene la mayoría de los inquilinos de pesadilla salen

  • se aseguran de tener un trabajo cerca que pague al menos tres veces su renta anual

  • cada renovación, ajuste el alquiler de su inquilino para que sea aproximadamente un 5% menos que las tarifas vigentes en su área. Usa Zillow como guía. Mantener las tarifas justo por debajo del mercado evita que los inquilinos se cambien a opciones más baratas.

  • No alquile a nadie menor de 30 años y soltero. Confía en mí, confía en mí, confía en mí. legalmente no puede hacer esto oficialmente, pero hágalo mientras ofrece otra razón aceptable para el rechazo; siempre hay algo que podría decir que es legítimo (mal crédito, o eligió a otro inquilino, etc.)

  • cobrar un cargo por mora del 5% a partir de los 10 días posteriores al vencimiento del alquiler. 20 días de retraso, solicite el desalojo para que el inquilino sepa que va en serio.

  • No se endeude demasiado, ponga suficiente dinero para comenzar a ser rentable. Cometí el error de enterrarme y apenas he podido respirar durante los 14 años. Recién ahora finalmente está entrando en rentabilidad.

  • No obtenga préstamos con tasas ajustables o globales bajo ninguna circunstancia. Fijo 30 solamente. Puede pagarlo en 20 años y obtener los mismos beneficios que si tuviera un 20 fijo, pero deseará la opción de pagar menos algunos meses, así que obtenga el 30 y trátelo como un 20.

  • Ni siquiera intentes encontrar tus propios inquilinos. Use un agente de bienes raíces y tome el golpe de costo del 10%. De hecho, le ahorran dinero porque pueden mostrar su lugar a muchos más posibles inquilinos y se alquilará mucho antes. Lugar vacío = billetera vacía. Además, bloquee la parte del contrato de arrendamiento del agente de bienes raíces donde se establece que seguirá recibiendo el 10% cada año a partir de entonces. La mayoría de los agentes inmobiliarios aceptarán esto solo para obtener el primer año, pero si no lo hacen, busque otro agente inmobiliario.

  • compre todo en la misma comunidad si puede, entonces puede usar la misma lista de proveedores, el mismo contrato de arrendamiento, el mismo agente inmobiliario, la misma documentación, hojas de cálculo, etc. Mucho más fácil tener todo un clon. Dicen que no pongas todos los huevos en una sola canasta, pero la realidad es que ejecutar un montón de propiedades es mucho trabajo, y cuanto más similares sean, más podrás duplicar tu trabajo de forma gratuita. Eso vale mucho más día a día que la posibilidad remota de que toda tu comunidad se incendie

2017/06/29

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