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¿Puede el oficial de préstamos negarme incluso si tengo el dinero como comprador de vivienda por primera vez?


Pregunta

En este momento estoy en el último año de la universidad en los Estados Unidos. Me las arreglé para asegurar un trabajo una vez que me gradúe en mayo ganando alrededor de 78K. Empecé a trabajar en mi pasantía de un año en mayo de este año. Mi plan era tratar de comprar un pequeño condominio/casa adosada. De esa manera gano equidad en la residencia en la que vivo en lugar de alquilar un apartamento. Encontré este condominio de $ 150,000 que planeé poner al menos $ 12,000 de pago inicial. La tasa vigente para un préstamo fijo a 30 años es de alrededor del 4%. Entiendo que la tarifa podría cambiar debido a mis circunstancias. Mi pregunta es, incluso si tengo el dinero para el pago inicial, ¿podría el oficial de préstamos negarme el préstamo porque no tengo al menos un "año" de ingresos constantes?

2017/10/19
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10/19/2017 4:53:53 PM

Respuesta aceptada

Una institución financiera no está obligada a ofrecerle un préstamo. Solo le ofrecerán un préstamo si creen que ganarán dinero con usted. Utilizan toda la información disponible para determinar si ofrecerte un préstamo es rentable.

En resumen, si le ofrecen un préstamo y la tasa de interés que cobran por ese préstamo se basa en algunas cosas:

  1. ¿Cuánto le cuesta al banco pedir dinero prestado? [alias: ¿cuánto debe pagar el banco a las personas que tienen cuentas de ahorro con ellos?];

  2. ¿Cuánto debe gastar el banco para administrar el préstamo? [es decir: el tiempo del oficial de crédito, un poco de tiempo para el técnico de TI que ayuda en la oficina, el espacio de oficina que están alquilando para permitir que se lleve a cabo la transacción]; y

  3. ¿Cuántas personas 'incumplirán' y nunca podrán pagar su préstamo? [por ejemplo: si 1 de cada 100 personas no pagan sus préstamos, entonces cada uno de esos 100 préstamos debe pagar un 1 % adicional para recuperar el dinero que el banco perderá con la persona que no paga].

Lo que más nos interesa aquí es el n.° 3: ¿cuál es la probabilidad de que usted incumpla? El banco determina eso al determinar sus ingresos, sus activos, su deudas pendientes, su historial de pagos (también llamado puntaje de crédito), y específicamente para hipotecas, cuánto vale la casa.

Si no tiene un historial crediticio prolongado y debido a que no tiene un historial de ingresos prolongado, y porque está poniendo <10 % en el condominio [El 20% suele ser un buen porcentaje por el que luchar, y pagar menos de eso a menudo puede implicar que necesitará un seguro hipotecario obligatorio, según la jurisdicción] el banco está un poco más inseguro sobre su probabilidad de pago.

A los bancos no les gusta la incertidumbre y pueden lidiar con esa incertidumbre de dos maneras: (1) pueden cobrarle una tasa de interés más alta; O (2) Pueden rechazarle el préstamo.

Ahora, el hecho de que un banco le rechace un préstamo no significa que todos lo harán, pero ser rechazado por un banco es probablemente una buena indicación de que muchos/la mayoría instituciones lo rechazarían, porque todos usan herramientas analíticas muy similares para determinar su 'nivel de riesgo'.

Si se le niega un préstamo, puede intentarlo nuevamente en otra institución, o puede esperar, guardar un pago inicial más grande y construya su historial crediticio pagando fielmente su tarjeta de crédito todos los meses, pagando sus servicios públicos y haciendo los pagos de su automóvil y alquiler a tiempo. Esto le dará a los bancos más tranquilidad de que tendrá la capacidad de pagar su hipoteca todos los meses, y un pago inicial más grande les dará la tranquilidad de que si el mercado inmobiliario cae, no deberá más de lo que vale la casa.

Mi despedida es la siguiente: si es nuevo en su carrera y no tiene antecedentes de ingresos, tenga mucho cuidado al comprar una propiedad de inmediato, incluso si obtiene la aprobación. Una buena regla general es comprar una propiedad solo cuando planee vivir allí durante al menos 5 años, o de lo contrario es probable que pierda dinero en general, después de tener en cuenta los costos de cierre y las tarifas de mantenimiento. Si se le niega un préstamo, probablemente sea una buena señal de que aún no está preparado financieramente, pero incluso si un banco le aprueba un préstamo, es posible que usted tampoco esté listo todavía.

2017/10/19
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10/19/2017 4:33:43 PM


He sido agente hipotecario durante casi 20 años. Obtengo préstamos de personas todo el tiempo a través de FHA y convencional (Fannie Mae) con solo un año de historial laboral; sin embargo, como estudiante, debe enviar sus expedientes escolares y sus necesidades principales para estar en línea con su trabajo actual. Voy a cerrar a un chico la próxima semana que solo ha estado en su trabajo durante 8 meses pero acaba de graduarse con su Maestría en Biología. Actualmente es gerente de vida silvestre y el suscriptor lo firmó fácilmente.

2017/10/19

He estado en el negocio hipotecario durante casi 15 años. ¡Su pregunta tiene varias facetas y estoy sorprendido por algunas de estas respuestas que he leído! De todos modos, estoy divagando.

Sí, se le puede denegar incluso si tiene dinero para el pago inicial. Uno de los factores MÁS GRANDES que los prestamistas ahora deben tener en cuenta al aprobar hipotecas ahora es la "capacidad de pago" de una persona.

Ya sea que sus hipotecas tradicionales como préstamos convencionales, FHA, USDA o VA, o incluso una hipoteca "interna" de un banco local, de cualquier manera, el prestamista DEBE poder verificar la capacidad de alguien para pagar.

Su problema es que no tendrá ningún ingreso comprobable hasta mayo. Un par de personas han respondido correctamente en que 1) si tiene una carta de oferta en firme que se puede verificar con el empleador, y 2) puede usar su educación/universidad para sustituir un historial laboral de dos años siempre que se esté graduando con y trabajando en la misma línea de trabajo.

Algunos programas requieren prueba de 30 días de historial de pago una vez que comience a ganar cheques de pago; algunos programas usarán la carta de oferta siempre que comience a ganar cheques de pago dentro de una cierta cantidad de días después de la fecha de la nota (básicamente cuando comiencen los pagos).

También asumo que hay algún tipo de historial crediticio que se pueda verificar. La mayoría de los prestamistas quieren al menos un par de cuentas que informen un historial solo para mostrar un buen uso del crédito y demostrar que puede administrar sus finanzas durante un período de tiempo más largo. Casi todos los prestamistas tienen algún tipo de requisito mínimo de puntaje FICO.

Espero que esto ayude. Si tiene preguntas, simplemente responda en un comentario.


Hay opciones de préstamo para aquellos en su situación. Es muy común. Soy un oficial de préstamos con licencia nmls 1301324 y he hecho muchos préstamos como este. Tu educación se cuenta como tu historial laboral

Contrariamente a la creencia popular. Queremos escribir préstamos y las pautas se están relajando. Los bancos son una historia diferente y sus oficiales de préstamo no tienen licencia. Si habla con un banco, no está obteniendo un oficial de préstamo educado. También tienen lo que se llama superposiciones que hacen que las pautas sean más estrictas.

2017/10/19

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