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¿Puede una pareja no casada comprar una casa juntos con una sola persona en la hipoteca?


Pregunta

Supongamos que hay una pareja, Clayton y Emma. Clayton tiene 26 años y tiene un buen trabajo ganando más de $ 75 mil al año, Emma tiene 20 años y todavía está en la universidad (no tiene ningún préstamo estudiantil pero no tiene trabajo ni crédito). Supongamos que esta pareja aún no está lista para el matrimonio pero quieren comprar una casa juntos.

Lo más probable es que Clayton obtenga la aprobación de una hipoteca porque tiene ingresos y crédito. ¿En este caso, el título de la vivienda puede seguir siendo propiedad de ambos?

¿Tendría el prestamista (banco) alguna reserva sobre esto ya que una parte que no está en la hipoteca tiene la propiedad de la propiedad?

2017/10/31
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10/31/2017 9:29:08 PM

Respuesta aceptada

Es muy poco probable que esto sea aprobado por un suscriptor de hipotecas.

Cuando el banco otorga un préstamo con un interés de seguridad en una propiedad (un gravamen), están protegidos: si el prestatario no paga el préstamo, la propiedad puede ser embargada y vendida, y el prestamista se completa por el monto del préstamo que no fue reembolsado.

Cuando se enumeran dos partes en la escritura, cada una posee una participación INDIVIDUAL del 50% en la propiedad. Si solo una de las partes ha dado en prenda la propiedad como garantía contra el préstamo, entonces, en efecto, solo el 50% de la propiedad es ejecutable. Esto significa que el banco no puede recuperar su pérdida.

Para un ejemplo concreto (ficticio, muy simplificado), suponga que la casa vale $100,000 y que Adam y Zoe figuran en la escritura, pero Adam es el prestatario de una hipoteca de $100,000. Adam debe $ 100,000 y tiene un activo por valor de $ 50,000 (que ha prometido como garantía del préstamo), mientras que Zoe no debe nada y tiene un activo por valor de $ 50,000 (que está completamente libre de cargas). Si Adam no paga la hipoteca, el banco solo podría ejecutar la ejecución hipotecaria de su mitad de $50,000 de la propiedad, dejándolos expuestos a un gran riesgo.

Hay otras razones legales y financieras, pero en general creo que le resultará muy difícil encontrar un prestamista que esté dispuesto a asumir ese tipo de riesgo. Es muy complicado y no hay absolutamente ninguna ventaja.

Además, hablando desde la experiencia (de la cual estaba protegido debido a las normas de suscripción del banco) y haciéndome eco del consejo ofrecido por otros en este sitio: no se moleste en intentarlo. Mezclar activos sin un contrato (ya sea implícito por matrimonio o explícito por, bueno, un contrato) lo va a meter en problemas.

2017/10/31
41
10/31/2017 5:59:40 PM


En este caso, ¿ambos pueden seguir teniendo el título de la casa?

Sí, es posible tener personas adicionales en el título que no están en la hipoteca.

¿Tendría el prestamista (banco) alguna reserva sobre esto ya que una parte que no está en la hipoteca tiene la propiedad de la propiedad?

Es posible, pero hay una forma muy sencilla de evitar esto. Clayton podría simplemente comprar la casa él mismo y agregar a Emma al título después del cierre al registrar una escritura de renuncia. El prestamista no puede evitar eso y, desde su punto de vista, es mejor, ya que tiene dos personas a las que acudir en caso de incumplimiento. (Pero a pesar de que es mejor, a menudo dificultan la compra

Consejo: cuando tenga un abogado que redacte el documento de renuncia, pídale que también redacte el documento inverso. (Emma cede la propiedad a Clayton). Por lo general, no hay cargo adicional por esto y luego lo tiene si lo necesita. Por ejemplo, es posible que deba presentar los formularios inversos si desea refinanciar.

Como nota al margen, estoy de acuerdo con Califique 'Eh' Bacon's y Pete B.'s al recomendar que Clayton y Emma no hagan esto. Una vez que se casen, la propiedad será automáticamente de propiedad conjunta, o se puede agregar fácilmente un cónyuge al título, y hasta que estén casado no hay pros pero sí muchos contras para hacer esto. Razones para no hacerlo:

  1. Puede hacer que el refinanciamiento sea más complicado.
  2. Es posible que si el mercado toma un se sumerge y se lleva consigo el valor de la casa, esto podría crear una responsabilidad para Emma que de otro modo no tendría.
  3. Si Clayton incumple, el banco puede intentar para ir tras Emma.
  4. Si Clayton y Emma alguna vez se separan, deshacer esto toma acción.

Como nota al margen, en un comentario se propuso:

...supongamos que Clayton ama tanto a Emma que quiere que su nombre esté en la casa...

Entiendo el deseo de hacer esto desde un punto de vista emocional, pero date cuenta de que esto no tiene sentido desde el punto de vista financiero.

2017/10/31

La hipoteca y el título de la casa estarían a nombre de ambos por igual.

Cuando solicité una hipoteca con mi novia, yo era el solicitante principal debido a mi puntaje crediticio y ella era la secundaria debido a sus ingresos (gana más).

Cuando todo estuvo dicho y hecho, se nos explicó que la hipoteca era nuestra por igual y la casa también, y que yo tampoco tenía más propiedad que ella.

Fuimos aprobados rápidamente y sin problemas. Esta es nuestra primera casa también. Esto es en Florida.

2017/10/31

Yo hice eso. Sin embargo, lo que está permitido cambia con el tiempo: antes de la crisis, los prestamistas aprobarían a la menor evidencia.

En particular, mi SO solo había estado en el país un par de años y estaba en un punto óptimo. donde la falta de historia ya no contaba en su contra. Corriendo los números, la hipoteca era una fracción de un por ciento más barata a su nombre que a mi nombre. A pesar de que usó un "ingreso declarado" (autoinformado, no respaldado por el historial laboral) del hogar, no solo de ella.

El título estaba a su nombre, y habría costado dinero agregar el mío más tarde, así que no lo hicimos. Esto fue en Texas, que es un estado de "propiedad comunitaria", por lo que después del matrimonio seguro que todo es "nuestro".

2017/10/31

Normalmente, no es posible que alguien sea copropietario de la casa, que no sea también responsable conjunto de la hipoteca.

Sin embargo, esto no importa, porque es posible que dos personas obtengan una hipoteca juntos, donde el prestamista evalúa los ingresos de una sola persona. Si esa persona pudiera obtener una hipoteca de esa cantidad por su cuenta, entonces la pareja también debería poder obtener la misma hipoteca.

Fuente: Mi esposa y yo obtuvimos una hipoteca como esta. Ella trabaja por cuenta propia, en lugar de cumplir con los requisitos muy altos para demostrar sus ingresos de trabajo por cuenta propia, simplemente dijimos que solo queríamos que se tomaran en cuenta mis ingresos.

2017/11/01

Depende del banco: en algunos casos (incluido el mío :)), el banco permitió esto, pero Emma tuvo que firmar un documento renunciando a los derechos de la casa en caso de que el banco necesite liquidar activos para recuperar su hipoteca. en caso de retraso o falta de pago de las cuotas a tiempo. Esto tuvo que ser firmado después de recibir asesoramiento legal independiente de un asesor legal.

2017/11/01

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