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¿Será mejor una ARM de 7/1 frente a una tasa fija de 30 años para una hipoteca si estoy pagando por adelantado parte del principal cada año?


Pregunta

Soy un comprador de vivienda por primera vez y acabo de aceptar una contraoferta de un vendedor por una casa que me gusta. El siguiente paso fue solicitar y obtener una hipoteca para comprar esta casa. Algunos antecedentes sobre la casa y el tipo de préstamos que me ofreció un prestamista:

  • cantidad del préstamo: ~200k

  • abajo pago: 15%

  • Costo de cierre y cualquier otro cargo pagado en efectivo y no incluido en el monto del préstamo.

opciones de préstamo:

  1. 7/1 ARM @ 3.5 % con 5 %/2 %/5 % para la tasa inicial/periódica/de por vida limita el pago mensual ~929 (sin incluir PMI, seguro, impuestos, servicios públicos) , ...) prepago mensual 1.1k
  2. [email protected] años pago mensual ~1079 (excl pmi, seguro, impuestos, servicios públicos, ...) prepago mensual 1k
< p>No planeo quedarme en esta casa por más de 6-8 años (con suerte). Además, estoy dispuesto a pagar por adelantado el préstamo en 1k cada mes, por lo que eventualmente el interés que pago es mucho menor.

Mi pregunta es que, en estas circunstancias, ¿es el 7/1 ARM una mejor opción que los 30 años fijos?

Si me quedo con el 7/1, y debido a diferentes circunstancias, sigo quedándome en la misma casa, planearía refinanciarlo como un arreglo de 10 años, ya que para ese momento tendría pagó más capital con el 7/1 que con el fijo de 30 años.

¿Esta estrategia tiene algún sentido financiero?

Actualización: Gracias por todas las sugerencias y comentarios El yo cauteloso finalmente se ganó al yo más arriesgado y seguí con los 30 años fijos. Además, otra razón fue que obtuve una tasa aún mejor ahora que tenemos la agitación por la rebaja.

2011/08/09
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8/9/2011 12:46:15 AM

Respuesta aceptada

El gran problema con los ARM es que pueden convertirse en trampas. Si las tasas de interés han subido significativamente en 7 años, y especialmente si está presionando las cosas al límite SÓLO para pagar la hipoteca, entonces puede encontrarse atrapado en una situación en la que no puede permitirse el lujo de refinanciar (porque las tasas son más alto) y no puede permitirse pagar los costos crecientes en un brazo. Por lo tanto, es posible que se vea obligado a vender en un mercado desfavorable en lugar de tener la opción de mantener y dejar que el mercado se recupere.

Otro escenario de pesadilla es si los precios de la vivienda han caído y no puede refinanciar porque la propiedad está bajo el agua y nadie emitirá un préstamo por más de lo que vale la casa. Entonces estaría atrapado pagando pagos más altos en una propiedad que vale menos. (simplemente configure la máquina de retroceso para que diga 2005 e imagine si hubiera hecho una inversión similar a la que está considerando, con un plan para planear vender en 6 años).

En su caso, parece que tener un amplio flujo de efectivo para sostener un aumento en los pagos. Entonces, a menos que sus ingresos cambien en ese momento, 'realizar los nuevos pagos' puede no ser un gran riesgo para usted. Sin embargo, enfrentarse a tasas de interés más altas de las que tendría con una tasa fija puede seguir siendo un problema. Como podría ser el valor de la propiedad bajo el agua.

OTOH si puede pagar una cantidad mayor y planea hacerlo todos los meses, es posible que desee ver una tasa fija a más corto plazo préstamo, que tendrá una tasa de interés más baja que un préstamo estándar a 30 años. Debido a que no se necesita un gran aumento en los pagos de capital para acortar drásticamente un préstamo, los pagos de un préstamo a 15 años pueden ser más bajos de lo esperado. (muchas personas simplemente asumen, debido a las malas matemáticas, que será un pago dos veces mayor que un préstamo a 30 años)

Personalmente, si SÍ decide ir con el ARM, le sugiero que Considere seriamente cuál es su costo REAL (interés menos su deducción de impuestos) del dinero, y si tendría más sentido invertir ese extra cada mes en otro lugar en lugar de solo ganar el pequeño porcentaje afectado que obtendría pagando por adelantado en el préstamo. Incluso con algo bastante conservador como la escalera de CD de 5 años o un fondo Ginny=mae, es posible que pueda ganar más de lo que estaría ahorrando en intereses.

Con un préstamo de tasa fija, usted sabe cómo serán sus pagos en el futuro. Con un ARM, usted negocia una tasa más baja ahora, por el riesgo de una tasa sustancialmente más alta más adelante.

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7/26/2011 4:55:43 PM

Creo que tu estrategia tiene mucho sentido. La clave es que tenga los fondos disponibles para cubrir la hipoteca en caso de que suba la tasa. ¡Así que está tratando de optimizar sus costos, no de averiguar cómo hacer el pago de su hipoteca!

En mi opinión, debe tratar de averiguar:

  • El interés que Ahorrará en los años 1 a 7
  • El interés adicional máximo que tendrá que pagar en los años 7 a 10, 7 a 12, etc., suponiendo el peor de los casos para el aumento de la tasa ARM. (ejecute algunos escenarios)
  • El peor de los casos para retener el préstamo hasta que se pague. (Suponga que no puede obtener otra hipoteca en la marca de 10 años, o que las tasas aumentan más rápido que su ajuste ARM máximo)

Una vez que tenga estos números, debería ser bastante fácil para usted construya algunos modelos financieros basados en lo que crea que es más o menos probable que suceda.

2011/07/20

Sé que te gusta la casa, personalmente tengo miedo, pero tu razonamiento y pensamientos tienen sentido. No estoy tratando de ser mandón, pero incluya un escenario más en sus comparaciones de fondos durante los próximos 6 a 8 años.

Alquile una casa. Alquile una bonita casa comparable a lo que busca comprar. Costará más que un apartamento de mierda, pero ¿puede obtener un contrato de arrendamiento de un arrendador accidental que le ahorrará dinero?

Solo lo menciono porque ya está planeando no estar en la casa. ¿Qué tan seguro está de que lo venderá por suficiente dentro de 6 a 8 años?

Solo algo en lo que pensar. Es posible que ya hayas considerado y descartado la idea.

2011/07/20

Tu análisis es realmente bueno. Hay un par de otras cosas a considerar, especialmente el riesgo. ¿Qué sucede si:

  • Perderá su trabajo u otros ingresos? ¿Sería capaz de hacer su pago extra?
  • ¿Qué pasa si sus condiciones de vida cambian? ¿Matrimonio, divorcio, hijos? ¿Afectaría eso su capacidad para hacer su pago?
  • ¿Qué sucede si se muda debido a un trabajo?
  • ¿Dónde cree que estarán las tasas de interés en 7 años? ¿Cuáles son las posibilidades de que sean mucho más altos que ahora?

Si sus respuestas respaldan el resto de su análisis, entonces 7/1 ARM podría ser adecuado para usted.

< p>Creo que mi punto es que 7 años es mucho tiempo, y realmente no sabemos dónde estaremos o cómo será la economía. Por eso es importante pensar en lo que podría cambiar.

Los 30 años fijos son la opción "segura". Pero te saldrá mucho más caro si lo tienes menos de quizás 10 o 12 años.

Otra cosa a tener en cuenta es la posibilidad de conseguir una hipoteca asumible. Eso significa que es posible que la persona a la que vende la casa califique y se haga cargo de su préstamo existente. En ese caso, una tasa fija a 30 años podría ser una mejor opción, especialmente si cree que las tasas de interés van a subir.

2011/07/21

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