}
Trouver une réponse concernant : Argent


Le conseiller hypothécaire recommande une durée plus longue que nécessaire combinée à des trop-payés


Question

Ma femme et moi sommes actuellement à la recherche d'un logement et avons, dans le cadre de ce processus, eu une rencontre préliminaire avec un conseiller hypothécaire. Ils ont posé toutes les questions attendues sur les finances pour voir quels seraient nos paiements mensuels et combien nous pouvions nous permettre.

J'ai une assez bonne feuille de calcul pour calculer les paiements mensuels, les droits de timbre, le dépôt nécessaire, etc. à partir des entrées comme le prix de l'immobilier, le salaire, le taux d'intérêt et la durée souhaitée, je pensais donc avoir une bonne idée de cela ; J'avais à peu près déjà décidé d'une durée de 25 ans, car cela s'accompagne d'une belle mensualité que nous pouvons nous permettre (1 640 £).

Le conseiller a alors jeté une clé dans les travaux en recommandant que nous obtenons en fait une durée plus longue (30 ans) (au moins pour le contrat fixe initial de 2 ans) puis, en supposant que toutes nos finances sont en ordre, surpayons chaque mois pour compenser la différence de 1 430 £ à 1 640 £.

Est-ce un conseil solide ou non ? Bien que cela semble agréable d'avoir la possibilité de renoncer aux trop-payés chaque mois si nos finances changent, je suis incapable de juger du coût de cette commodité car ma feuille de calcul n'a aucun moyen de prendre en compte les trop-payés (je ne sais pas vraiment comment ils Réduisent-ils effectivement la durée de l'hypothèque ?).

Ma femme soupçonne que le conseiller en prêts hypothécaires agit dans son propre intérêt en obtenant un plus gros pot-de-vin du prêteur à plus long terme.< /p>

Toute aide sur la façon de comparer ces deux situations hypothécaires serait grandement appréciée.


Mise à jour : Donner un tl;dr de ma question.

Faire deux prêts hypothécaires avec exactement le même taux d'intérêt et remboursés exactement au même taux mensuel entraînent le même coût total du prêt, quelle que soit la "durée" initialement convenue avec le prêteur ?

2019/04/12
1
33
4/12/2019 3:15:38 PM

Réponse acceptée

Deux prêts hypothécaires avec le même taux d'intérêt et le même paiement mensuel sont identiques dans leur coût total et leur délai de remboursement, quelle que soit la durée du prêt.

La grande mise en garde voici que les taux hypothécaires 25 ans et 30 ans sont en fait identiques, et qu'il n'y a pas de pénalité de remboursement anticipé sur l'hypothèque. Tant que c'est le cas, vous pouvez contracter une hypothèque sur 30 ans, surpayer le principal pour qu'il corresponde à ce que vous auriez payé pour les mensualités sur 25 ans, et le faire rembourser en 25 ans pour exactement le même coût total que en prenant juste les 25 ans pour commencer.

L'avantage est que vous avez une flexibilité supplémentaire pour réduire votre paiement au paiement mensuel de 30 ans si nécessaire. Cela augmentera bien sûr le délai de remboursement à quelque part entre 25 et 30 ans, mais il est préférable de prendre une hypothèque de 25 ans et d'être incapable de suivre les paiements.

2019/04/12
58
4/12/2019 6:19:41 PM


Un arbre de décision simple

Voici un arbre de décision simple qui devrait fonctionner dans presque tous les cas.

1. Qu'est-ce qui est le plus important pour moi ?

  • La flexibilité financière ? --> Prendre le plus long terme
  • Motivation ferme pour payer plus vite que nécessaire ? --> Prenez le terme le plus court
  • La flexibilité tant que cela ne coûte pas vraiment d'argent --> Passez à 2

2. Quel taux d'intérêt est le plus élevé ? (notez qu'il s'agit vraiment du TAUX, pas du montant sur la durée totale d'exécution sans paiements supplémentaires, car je supposerai que vous serez discipliné pour rembourser selon votre calendrier prévu)

  • Le prêt sur 30 ans a un taux d'intérêt annuel plus élevé --> La flexibilité coûte de l'argent, il n'y a pas de repas gratuit !
  • Le prêt sur 25 ans a un pourcentage d'intérêt annuel plus élevé --> En supposant que vous payez comme prévu, vous allez en fait économiser de l'argent en remboursant le prêt de 30 ans en 25 ans. Vérifiez que vous êtes autorisé à effectuer des paiements supplémentaires suffisants sur le principal sans pénalités. L'hypothèse clé ici est que les intérêts sont calculés chaque année sur la base du principal ouvert réel.

J'ai eu un dilemme similaire à celui que vous aviez auparavant, et sur la base des conditions dont je disposais, c'était en fait le moins cher pour obtenir un prêt sur 30 ans et le rembourser à un rythme accéléré.

Le seul "inconvénient" contractuel étant que le montant que je pouvais rembourser chaque année sans pénalités était légèrement inférieur. Mais en supposant que vous êtes autorisé à rembourser 10 % du principal chaque année, ces contraintes ne vous nuiront que si vous finissez par rembourser la maison en moins de 10 ans environ.

2020/06/16

Les commissions sont un faux-fuyant dans ce cas. Ce n'est pas combien il gagne qui compte pour vous - c'est combien vous devez payer globalement, et si vous appréciez la flexibilité de supprimer votre paiement mensuel de temps en temps.

Vous n'avez pas fourni suffisamment d'informations pour que nous puissions le calculer, mais la question à poser à votre conseiller est de savoir quel sera votre paiement total, en supposant que vous payez 1640 £ par mois. Assurez-vous qu'ils incluent tous les frais, charges, pénalités pour paiement anticipé, le cas échéant, et tout le reste.

Obtenez ce chiffre total pour les durées de 25 et 30 ans. Vous pouvez ensuite les comparer pour voir lequel fonctionne le mieux. Si le terme de 30 ans est plus cher, demandez-vous si la flexibilité en vaut la peine. Si le total sur 30 ans n'est pas plus cher, c'est encore mieux pour vous.

2019/04/12

J'ai opté pour cela deux fois, pour deux durées fixes de deux ans, sur mon ancienne propriété, sur les conseils de mon conseiller hypothécaire.

Le raisonnement était bon - si pour une raison quelconque mes revenus baissent , je peux réduire mes paiements au minimum possible sans pénalité et sans négociation avec le prêteur hypothécaire.

Je peux choisir de surpayer lorsque j'ai un revenu suffisant, et ce trop-perçu n'est pas soumis aux déductions d'intérêts et est prélevé sur le principal. Cela fait sentir son impact lorsque le taux fixe prend fin et que l'hypothèque doit être renouvelée, car cela a réduit le ratio prêt-valeur en dessous de ce qui aurait été autrement attendu pour une durée de trente ans.

Enfin , en supposant que le conseiller n'est pas sans scrupules, il a la responsabilité légale de ne pas donner un conseil inapproprié, et donc sur la base de votre et de mon expérience d'être conseillé de le faire, je peux supposer que cette stratégie a une certaine autorité.

2019/04/12

Réponse courte : oui, je pense que votre conseiller a à peu près raison ; et vous avez raison de dire que le montant total que vous payez ne change pas si vous modifiez la durée de l'hypothèque. Cependant, il ne peut pas varier trop, ou les pénalités entrent en jeu.

J'ai examiné cela lorsque j'ai obtenu un prêt hypothécaire il y a quelques années. Mon responsable des prêts hypothécaires n'a pas poussé à plus long terme, mais j'ai travaillé les détails et suis arrivé à la même conclusion que vous : si vous avez une hypothèque de remboursement, vous allez la rembourser dans N années en payant X/mois , alors vous paierez exactement le même montant si le terme inscrit sur l'hypothèque est un peu plus long que N. (c'est-à-dire qu'il n'y a pas de pénalité directe.)

Ainsi, un terme plus long vous donne la flexibilité de réduire vos paiements si nécessaire (jusqu'au niveau auquel il faut toute la durée pour rembourser), mais si vous ne le faites pas, vous ne perdez pas.

Cependant, il y a un inconvénient correspondant : les hypothèques ont tendance d'imposer des pénalités pour les trop-payés très importants. (Dans mon cas, si je rembourse plus de 10 % supplémentaires de la valeur au cours d'une année, j'encoure des frais d'environ 6 500 £.) Ainsi, l'augmentation de la durée limite votre capacité à le rembourser beaucoup plus tôt.

Ainsi, lorsque vous choisissez un terme, vous devez équilibrer :

  • la probabilité d'avoir des difficultés financières et de devoir réduire les paiements et de prendre plus de temps pour les rembourser, contre
  • la probabilité d'être dans une situation financière particulièrement bonne et de vouloir augmenter les paiements et de les rembourser plus tôt.

En pratique, je pense qu'un terme légèrement plus long que ce dont vous avez besoin peut être une bonne idée; mais réfléchissez aux possibilités et vérifiez auprès de votre conseiller.

Enfin, vous n'aurez peut-être pas besoin de prendre une décision irrévocable maintenant. Si vous obtenez un prêt hypothécaire à taux fixe ou un autre accord, il reviendra au taux variable standard après 2/3/5 ans, ce qui serait un bon moment pour réhypothéquer et obtenir un autre accord - et (je pense) vous pouvez puis choisissez quand même un nouveau terme.

2019/04/12

Toutes choses étant égales par ailleurs, prenez la durée de 30 ans. Une flexibilité supplémentaire est toujours positive. Méfiez-vous de toutes les clauses dont tout le monde a parlé. Obtenez un compte de compensation si vous le pouvez (un compte de compensation vous permet d'appliquer l'épargne par rapport au principe à des fins de calcul des intérêts sans payer un supplément directement dans l'hypothèque - ils sont connus sous d'autres noms dans certains autres pays).

Cependant, il y a une chose dont personne ne semble avoir parlé jusqu'à présent : le fait que, quelle que soit la durée de votre terme, vous devriez refinancer votre prêt hypothécaire tous les cinq ans (ou plus tôt).< /strong>

Les banques sont un secteur concurrentiel. Ils offrent toutes sortes de rabais pour essayer d'attirer les clients. Vraisemblablement, dans cinq ans, votre situation aura changé (espérons-le pour le mieux). Vous aurez une meilleure cote de crédit, un revenu plus élevé et une hypothèque plus petite. Malgré cela, vous paierez alors un taux plus élevé sur votre prêt hypothécaire que vous pourriez l'être, même s'il est plus bas qu'aujourd'hui. La seule façon de contourner cela est de refinancer toutes les quelques années.

L'autre avantage du refinancement est que vous pouvez soit extraire des fonds propres de la maison, soit, après avoir remboursé une partie du capital, vous pouvez retirer un plus petit hypothèque. La souscription d'un prêt hypothécaire plus petit (en pourcentage du prêt) entraîne généralement des taux d'intérêt plus bas.

La raison pour laquelle j'aborde ce sujet maintenant est que vous devez être conscient des frais de sortie que vous pourriez avoir à payer si vous quittez la banque. Dans certains pays, ils sont illégaux, mais dans beaucoup, ils ne le sont pas et le coût de l'éloignement de la banque doit être pris en compte lors du calcul des taux d'intérêt et de la durée de l'hypothèque.

2019/04/15

Combiner les 401 (k) de différents anciens employeurs ?

J'ai transféré le mien dans les IRA, et une fois que vous avez un compte de transfert, vous pouvez y transférer 401k supplémentaires - j'ai fait cela.

Demandé par Anonymous

Qu'est-ce qu'un conseiller financier peut faire exactement pour moi, et cela en vaut-il la peine ?

D'après mon expérience, les conseillers financiers n'aident généralement pas à établir un budget et à gérer leurs finances personnelles au quotidien. Il y a certainement des gens qui le font, mais vous ne les consulteriez normalement que lorsque vous avez des difficultés financières, en particulier ...

Demandé par DJClayworth

Est-il nécessaire de produire une déclaration de revenus si vous avez gagné moins de 15 000 $ pour l'année ?

Publication 17 est un début. De ce pub - Je ne Je ne sais pas à quoi servait l'allocation ou si elle était exonérée d'impôt. Donc je ne peux pas dire avec certitude, moi-même.

Si j'achète des obligations à l'approche de la date d'échéance, s'agit-il d'un investissement à court terme sans risque ?

Lorsque l'obligation approche de sa date d'échéance, vous ne pourrez pas l'acheter à un prix bien inférieur à sa valeur à l'échéance (y compris les intérêts), précisément pour cette raison. Vous ne pouvez tout simplement pas exécuter la transaction que vous décrivez. N'oubliez pas que tout le monde ...

Demandé par keshlam

Pourquoi investir à long terme plutôt que d'acheter et de vendre pour des gains rapides et importants ?

Beaucoup de bonnes réponses ici, mais la meilleure réponse est probablement que le marché s'appuie sur des ventouses... euh... des investisseurs comme vous. L'argent doit venir de quelque part, cela pourrait tout aussi bien être de vous. Les soi-disant "day traders" ou "investisseurs à court terme" ...

Demandé par dwoz

Pourquoi les actions/ETF volatils (TVIX, VXX, UVXY) ont-ils tendance à baisser sur le long terme ?

Il y a plus d'une raison pour laquelle TVIX perd de la valeur au fil du temps. Courbe des contrats à terme. On s'attend toujours à ce que le VIX ait une tendance à la hausse lorsqu'il a moins de 20 ans (bien que cela puisse changer à l'avenir). Cela signifie que les contrats à terme à 1 mois sont a...

Demandé par Anonymous

Remboursement anticipé du prêt : appliquer le trop-perçu au solde par rapport à la date d'échéance du paiement anticipé ?

C'est très important. L'application du montant excédentaire au principe réduira le solde du prêt et, par conséquent, les intérêts que vous payez avec les paiements ultérieurs sur la durée du prêt. C'est celui-ci que vous devez choisir. Payer des paiements anticipés vous permet uniquement de sauter...

Demandé par Pete B.

Les intérêts composés fonctionneraient-ils mieux si tous mes comptes étaient combinés en un seul ?

Rupert a la réponse formelle. J'aimerais donner un exemple de tous les jours. Imaginez que vous disposiez de 200 $ et que vous ayez le choix entre l'investir dans un seul compte qui rapporte 10 % en un an, ou deux comptes qui gagnent chacun 10 % en un an. Si vous choisissez le premier et que vous in...

Demandé par Kevin

Pourquoi investir dans des obligations d'État à long terme alors que la courbe des taux s'inverse ?

Les obligations à court terme peuvent rapporter plus d'intérêts, mais seulement pour une courte période. Lorsqu'ils arriveront à échéance, les taux d'intérêt globaux disponibles pour le réinvestissement seront probablement inférieurs dans ce scénario. (Les taux à long terme sont basés en grande part...

Demandé par nanoman

Qu'arrive-t-il exactement à ma dette hypothécaire lorsque je vends ma maison hypothéquée?

Du point de vue de la banque, l'hypothèque (quelle qu'en soit la durée, disons 30 ans) est un actif portant intérêt, un peu comme une obligation ou un certificat de dépôt. Il est compréhensible que vous vous demandiez si vous continuez à devoir des intérêts après avoir vendu la maison. Après tout, q...

Demandé par nanoman