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À quel point l'immobilier est-il risqué?


Question

J'ai un ami qui envisage de prendre sa retraite en investissant tout son argent dans l'immobilier local. Il fait un énorme retour sur investissement sur la propriété qu'il a maintenant - quelque chose comme 25%. Fondamentalement, je pense qu'il y a un compromis entre le risque et la récompense, ce qui me fait penser que cette stratégie doit être extrêmement risquée. Cependant, je ne peux pas mettre le doigt sur exactement où se situe le risque et à quel point il est élevé.

Je vais donner plus de détails ci-dessous, mais quelqu'un peut-il m'expliquer pourquoi le risque standard- le paradigme de récompense ne s'applique pas, ou indiquez où sont les risques et à quel point ils sont risqués ?

Cet ami achète une propriété à Lincoln Nebraska. Il a contracté une hypothèque pour un duplex de 100 000 $ avec 30 000 $ de mise de fonds il y a 10 ans. Il facture 600 $ par côté. L'hypothèque, l'assurance et les taxes sur le duplex sont d'environ 600 $/mois, donc les 600 $/mois restants sont du pur profit. Par an, cela représente 7 200 $ sur un investissement de 30 000 $, soit 24 %. Sans parler de la valeur nette qu'il accumule en remboursant son hypothèque et de la hausse du prix de sa propriété, qui vaut maintenant 150 000 $.

Il me dit qu'il travaille environ 4 heures par mois en moyenne pour gagner réparations, perception des loyers, recherche de locataires, etc.

Est-ce un scénario normal ? Si oui, où est le risque ? S'il n'y a pas grand-chose, pourquoi le paradigme risque-récompense standard ne s'applique-t-il pas ?

2019/06/21
1
37
6/21/2019 1:29:57 PM

Réponse acceptée

Où est le risque ? La réponse courte est...

Dommages matériels causés par les intempéries, les termites, les locataires, peu importe.

Qu'en est-il des locataires qui cessent de payer le loyer et que vous devez passer par les voies légales pour les expulser ? Cela ne coûte pas une fortune, mais vous feriez mieux de ne pas avoir besoin de ce loyer pour faire l'hypothèque.

Que diriez-vous d'une autre GFC (Global Financial Crisis) comme 2008 lorsque les prix des maisons se sont effondrés. Comment pensez-vous que votre ami a obtenu cette maison de 100 000 $ pour seulement 30 000 $ ? Pensez à posséder lorsque vous passez de 150 000 $ à n'importe quoi. Contactez les agents immobiliers locaux et découvrez combien la perte de valeur moyenne de la propriété était à l'époque. Je n'ai pas lu les histoires mais j'ai cherché sur Lincoln Real Estate et le premier article était "Les ventes de maisons à Lincoln se stabilisent après des années de gros gains". Le ratio moyen du prix d'une maison par rapport au loyer augmente lorsque cela se produit et il est plus difficile d'atteindre un flux de trésorerie positif.

Bien avant 2008, j'avais un bien locatif qui avait perdu 25 % de sa valeur lors d'une mauvaise point final. Pas aussi mauvais qu'en 2008 mais toujours pas amusant. Assurez-vous que vous pouvez supporter cela.

2019/06/20
57
6/20/2019 1:02:52 PM


Le plus gros problème de votre ami n'est pas les risques associés à l'immobilier en soi, et les réponses existantes les couvrent assez bien.

Le problème est que votre ami est sur le point de couler tout son valeur nette (ou une fraction appréciable de celle-ci) en une seule classe d'actifs.

Pas un bon plan.

Le problème est le risque systémique : par exemple dans ce cas, ce qui se passe pendant un crise du logement comme celle que nous avons tous vécue au cours de la dernière décennie ? Que se passe-t-il lorsque tout votre argent est en actions et que le S&P 500 chute en baisse de 20 % ? Tout votre argent est dans les obligations d'un groupe de pays qui tous défaillants en même temps ?< /p>

Si vous n'avez pas besoin d'argent/de revenus, vous pouvez souvent affronter la tempête, mais cela ne prend que une vente forcée pendant un ralentissement (ou la destruction complète d'un actif) pour anéantir des années de croissance.

Les gens pensent généralement à la diversification au sein d'un actif classe (comme acheter un tas d'actions au lieu d'une seule), mais il est sans doute aussi ou plus important de diversifier sur les classes d'actifs.

2019/06/20

Donc, la règle générale pour l'investissement immobilier (en Amérique du Nord) est la suivante : ne le faites que si vous aimez l'idée de le faire.

Si vous aimez l'idée d'être propriétaire et gestionnaire immobilier , vous pensez que le Monopoly Guy a eu la bonne idée, et vous pensez que les heures passées à réparer des unités et à analyser des feuilles de calcul de propriétés et à parcourir des listes de propriétés sont un passe-temps vraiment amusant, alors allez-y et utilisez l'immobilier comme véhicule d'investissement et source de revenus. Mais si vous êtes littéralement quelqu'un d'autre qui n'aime pas l'idée d'être un propriétaire ou un baron de l'immobilier, et que vous voulez juste des investissements passifs fiables, ne poursuivez pas l'investissement immobilier.

Les coûts qui lui manquent sont :

  • Entretien et réparations
  • Amortissement et/ou mises à niveau
  • Ses propres coûts de main-d'œuvre de gestion
  • Frais d'achat, y compris l'avocat , titre, agent (et encore une fois son propre travail)
  • Concentration des risques

Il y a eu une excellente étude publiée en 2015 intitulée Le taux de rendement de tout, 1870–2015 et il a constaté que, pour les États-Unis, le taux moyen de le rendement des actions est meilleur que celui du logement. Les actions américaines modernes ont des rendements d'environ 9 % et le logement américain moderne a des rendements d'environ 5,6 %. Cela est vrai si vous regardez 1950-2015 ou 1980-2015, mais les actions américaines ont dépassé le logement américain sur l'ensemble de la période étudiée.

L'étude a examiné les rendements du logement, y compris le loyer net de l'entretien et autres frais. Si vous considérez simplement le logement comme un actif à acheter et à conserver, comme pour votre résidence personnelle, les rendements de Case-Shiller sont de l'ordre de 3 à 4 % en moyenne. Alors que le S&P 500 est plus proche de 9-10 %.

Les actions sont donc un meilleur investissement, tant que vous pouvez maintenir vos coûts d'investissement bas et que vous êtes correctement diversifié.

Votre ami sous-estime les réparations et l'amortissement. Éventuellement, les gros appareils électroménagers devront être remplacés ou réparés, le toit ou le chauffe-eau ou l'unité d'air auront besoin de travaux, et d'autres choses auront besoin d'attention. Il ne met pas d'argent de côté pour ces coûts, donc cela ressemble à un profit, mais en réalité, il déprécie la valeur de sa propriété. Sa propriété peut encore valoir plus qu'elle ne l'était par le passé, en raison de l'inflation générale ou parce que la zone qui l'entoure est en demande, mais éventuellement le loyer qu'il peut exiger et le prix de vente auquel il peut s'attendre seront affectés par la négligence de la mise à niveau.

Il sous-estime également le travail qu'il y consacre. Une partie du rendement est pour son travail, donc la gestion immobilière n'est pas seulement un véritable actif passif, elle a une grande composante active. Il gagne de l'argent pour ses services et s'il arrêtait de les faire, soit il paierait quelqu'un d'autre pour le faire (ce qui augmenterait ses coûts), soit il perdrait des locataires et finirait peut-être par subir une baisse des loyers en raison de mauvaises critiques dues à sa négligence. Vous devez donc l'analyser en partie comme un emploi ou une entreprise à temps partiel.

Les coûts de transaction sont souvent beaucoup plus élevés pour les biens immobiliers. Vous faites beaucoup plus de recherches pour trouver la bonne propriété, vous payez des agents et des avocats, des sociétés de titres et des inspecteurs. Il faut des semaines ou des mois pour terminer. Et vous devez le repasser à la vente. Alors qu'il est relativement facile d'acheter quelques fonds indiciels et que les frais de négociation sont dans certains cas gratuits ou très bon marché.

De plus, l'immobilier concentre vos risques. Si vous possédez quelques fonds indiciels, votre risque est fortement diversifié et vos rendements sur investissement sont les mêmes si vous vérifiez votre solde tous les jours ou si vous passez 12 mois dans le coma. Vous pouvez vous déplacer d'un bout à l'autre du pays et vos actions s'en fichent. Alors que le propriétaire d'un bien immobilier peut souffrir considérablement si les zones où il possède des biens sont touchées par un ralentissement économique, une catastrophe naturelle, un crime ou une baisse de la demande. Si vous possédez des unités dans 3 quartiers et que 2 d'entre eux souffrent, vous pouvez subir une baisse des loyers et une baisse du prix de vente anticipé - perte de revenus et perte de richesse stockée en même temps. Et le propriétaire d'un bien locatif actif ne peut pas passer des mois sur une plage sans payer quelqu'un pour gérer les propriétés, percevoir les loyers, etc. Si le propriétaire veut prendre sa retraite et déménager à travers le pays ou à travers le monde, alors soit quelqu'un doit être payé pour gérer les propriétés, ou les propriétés doivent être vendues. L'immobilier locatif concentre votre patrimoine dans quelques actifs majeurs et est difficile à diversifier, contrairement aux actions cotées en bourse.

Quelqu'un qui aime l'immobilier le fera. Ils pourraient aimer le respect d'être un propriétaire, ils pourraient apprécier la nature concrète de posséder un lopin de terre, ils pourraient aimer se sentir comme un magnat en plein essor. Un investissement passif dans quelques fonds indiciels vous donnera rarement l'une de ces choses. Mais cela donne des rendements plus élevés et plus fiables, nécessite incroyablement peu de connaissances ou de travail, permet beaucoup plus de mobilité personnelle et implique beaucoup moins de coûts.

2019/06/20

Je peux intervenir en tant que famille avec beaucoup de biens.

Tout d'abord, personnellement, je n'hypothéquerais pas un investissement comme celui-ci. Il a eu de la chance avec ce duplex mais il peut encore aller vers le sud.

Au fil des ans, nous avons vu une foule d'horreurs comme vous ne l'imagineriez pas de la part de locataires qui ont détruit nos propriétés encore et encore. Tout, des serpents de la mer Morte aux pièces entières qui semblent avoir pour seul objectif de les remplir de caca de chien. L'équipe SWAT a fait une descente dans l'une de nos maisons pour arrêter notre locataire qui avait refusé de payer le loyer pendant 3 ans et personne ne pouvait le retrouver pour le récupérer. Le coup n'était pas lié au loyer, soit dit en passant, et ils ne l'ont pas eu. Le lendemain, toute la maison a été mise en pièces et tout le cuivre a été volé sur les murs. C'était le travail pratique de notre locataire qui a finalement disparu de nos vies. Notre part était de 15 000 $ de dommages et intérêts. L'assurance s'est occupée du reste.

Et c'est la maison dans un bon quartier.

Une de nos maisons a la conduite d'eau principale à 10 pieds sous une allée pavée. Je ne le savais pas lors de son achat. Combien pensez-vous qu'une rupture coûte à réparer dans ce cas ?

Le fait est que 24 % ne sont pas 24 %. Il est stocké aussi longtemps que nécessaire car à un moment donné, l'une des propriétés vous frappera avec quelque chose de dur et si vous n'avez pas les réserves pour le couvrir sans crédit, vous stockez alors des espaces vides et non louables. Devinez quelle joie est de se débarrasser des squatters qui ont découvert une propriété vacante.

L'un de nos quartiers a récemment été remanié par un groupe de riches. Ils ont transformé chaque terrain imaginable en mini-dortoirs qui sont beaucoup plus attrayants pour les personnes qui louent dans notre quartier. Cela modifie la rentabilité de ces propriétés. L'un est vacant depuis 6 ans. Cela a beaucoup à voir avec la gestion personnelle et le risque, mais c'est un facteur.

Je pourrais continuer indéfiniment sur ce sujet, mais ce que j'essaie de faire valoir, c'est que la propriété sonne toujours comme une bonne idée et peut certainement être. C'est une aventure dans laquelle même les amateurs peuvent se lancer sans tout perdre, mais qui n'est pas aussi sûre qu'on pourrait le penser rien qu'en regardant les chiffres. Si l'on devait mettre tout ce qu'ils ont dans l'immobilier, je conseillerais de diversifier d'abord et de s'assurer que vos projets immobiliers ne poseront pas de problèmes si vous ne pouvez pas louer ou retourner les propriétés dans un délai raisonnable.

Quant à savoir pourquoi le paradigme risque/récompense normal ne s'applique pas... c'est le cas. Mais c'est un calcul beaucoup plus compliqué que quelque chose de beaucoup plus facile comme les investissements bancaires normaux. Pour les besoins de la conversation, l'achat et la vente de textiles peuvent générer des milliers de pour cent de bénéfices. Vous n'entreriez pas dans ce marché sans recherche. Je conseillerais la même chose pour l'immobilier.

2019/06/29

Par an, cela représente 7 200 $ sur un investissement de 30 000 $, soit 24 %.

Ce n'est pas la façon de calculer le rendement. Si je dépense 1 $ pour un billet de loterie qui me rapporte 100 $, puis je dépose les 100 $ sur un compte bancaire qui rapporte 5 $ par an, alors ce compte bancaire me rapporte 5 %, et non 500 %.

Disons regardez à nouveau les chiffres :

Cet ami achète une propriété à Lincoln Nebraska. Il a acheté un duplex d'environ 100 000 $ pour environ 30 000 $ il y a 10 ans. Il facture 600 $ par côté. L'hypothèque, l'assurance et les taxes sur le duplex sont d'environ 600 $/mois, donc les 600 $/mois restants sont du pur profit. Par an, cela représente 7 200 $ sur un investissement de 30 000 $, soit 24 %. Sans parler de la valeur nette qu'il accumule en remboursant son hypothèque et de la hausse du prix de sa propriété, qui vaut maintenant 150 000 $.

Il a donc acheté la propriété pour 30 000 $ et il vaut maintenant 150 000 $. C'est un gain de 17,5% par an. Plutôt sympa, mais la propriété continuera-t-elle à s'apprécier à ce rythme ?

En attendant, si elle vaut maintenant 150 000 $ et qu'il gagne 7 200 $ par an, le rendement est de 4,8 %. Ce n'est pas du tout "un énorme retour sur investissement".

2019/06/21

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