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Placer mon prêt étudiant dans la deuxième hypothèque des parents - aide ?


Question

J'ai peur d'avoir fait quelque chose de stupide.

J'ai obtenu mon diplôme en 2017 avec un tas de dettes étudiantes que mes parents détenaient en mon nom (~ 130 000 $). Un malentendu en a entraîné un autre et nous avons fini par refinancer le prêt étudiant avec une hypothèque sur la maison de mes parents. J'avais l'impression que cela allait être un taux d'intérêt inférieur à celui d'une autre option de refinancement, mais cela ne semble pas être le cas (taux d'intérêt de 6,5 %).

L'arrangement que nous avons actuellement est que je paie la facture du prêt mensuellement (je paie 2,5x minimum depuis presque 2 ans).

De toute évidence, ce taux est très indésirable et j'aurais dû faire plus de recherches. Puis-je faire quelque chose pour tirer parti du fait qu'il s'agissait d'un ancien prêt étudiant ?

Sinon, puis-je le refinancer à mon nom à un taux inférieur ? Je soupçonne que c'est un taux élevé parce qu'il s'agit d'une deuxième hypothèque. J'ai un pointage de crédit élevé (~ 790), je gagne environ 130 000 $ par an, j'ai 24 ans et j'ai des actifs (y compris la retraite) d'environ 90 000 $. Je vis aux États-Unis.

Le prêt actuel a un capital restant de 110 000 $ avec une période de remboursement de 10 ans et une période de remboursement de 20 ans.

2019/06/25
1
21
6/25/2019 5:41:44 PM

Réponse acceptée

Les prêts étudiants ont disparu, tout ce que les prêteurs voient est une 2e hypothèque. Étant donné que l'hypothèque est garantie par la maison, vous auriez probablement du mal à obtenir un meilleur taux sur un prêt non garanti, mais cela ne fait pas de mal d'aller discuter avec certains prêteurs et de voir quelles options existent.

J'imagine que la meilleure chance d'obtenir un taux inférieur serait un refinancement sur la première hypothèque (en supposant qu'il y ait suffisamment de capitaux propres après que les deux hypothèques aient été prises en compte). Les inconvénients seraient de confondre les deux hypothèques, alors que maintenant, même si c'est en leur nom, vous payez un prêt séparé.

Une conséquence potentielle ici est que vous avez peut-être perdu la possibilité de déduire le prêt étudiant intérêts payés, mais à moins que vous ne soyez marié, votre revenu aurait de toute façon exclu la déduction.

Cela vaut certainement la peine de voir si vous pouvez obtenir un prêt à un taux inférieur, mais il est très possible que les frais/taux ne soient pas suffisamment convaincants pour vous permettre de vous en sortir. Avec votre niveau de revenu, la meilleure option est probablement de faire tout votre possible pour rembourser cette dette au cours des deux prochaines années. À 6,5 %, je renoncerais à tout investissement de retraite autre que 401 000 jusqu'à concurrence de l'entreprise et je rembourserais cette dette rapidement.

La bonne nouvelle est que vous avez un revenu sain et que vous êtes assez jeune pour vous remettre rapidement d'une taux d'intérêt malheureux.

2019/06/26
46
6/26/2019 2:23:09 PM

Recours

Un Le prêt "avec recours" est un prêt dans lequel le créancier peut vous poursuivre personnellement pour le solde. Par exemple, les premières hypothèques sont généralement des prêts sans recours, une fois que le prêteur a pris la maison, il ne peut pas poursuivre l'emprunteur pour le reste de l'argent.

Les prêts étudiants sont le prêt avec recours ultime non écrit par la vraie mafia, car les prêts étudiants ignorent la faillite et les délais de prescription, et peuvent vous poursuivre pour le reste de votre vie.

Si la deuxième hypothèque est un prêt avec recours, vos parents peuvent y échapper en déposant une faillite ou des équivalents fonctionnels. Si c'est sans recours, c'est encore plus facile - il suffit de s'éloigner de la maison et vos prêts étudiants sont épuisés (en échange de quelques notes sur leur dossier de crédit).

Quoi qu'il en soit, il s'agit d'une grande amélioration par rapport à ce prêt étudiant désagréable, si nous considérons votre famille comme une seule unité. Si nous ne le faisons pas, alors c'est une mise à niveau encore plus importante, car les problèmes de ce prêt n'apparaîtront même pas sur votre rapport de crédit, pour être terriblement mercenaire à ce sujet.

En réalité, c'est le point faible ici. En effet, vous avez emprunté de l'argent à vos parents et les avez mis dans une sacrée situation. Vous devez couvrir cette 2e hypothèque, sinon ils encaissent le crédit et perdent leur maison.

D'un autre côté, ils peuvent être en mesure de déduire leurs intérêts hypothécaires de 2e ordre d'impôt, et vous voudrez peut-être organiser quelque chose pour que cela vous soit restitué. Cela rend le taux d'intérêt plus favorable.

Le danger

La première chose qui ne va pas dans ce scénario est vous arrêtez de payer et ils ne savent pas que vous avez arrêté de payer. Généralement (comme dans les situations de cosignataire), la première fois qu'ils en entendent parler, c'est une mauvaise note sur leur dossier de crédit - car à leur insu, la situation a duré 30 ou 60 jours. Si seulement l'autre personne avait su, elle aurait pu facilement effectuer le paiement comme elle l'avait promis et éviter les conséquences inutiles.

Alors Je changerais le "pipelining" de la façon dont ces paiements sont payés. Je voudrais que vous payiez vos parents et que les parents paient l'hypothèque. De cette façon, ils sont intimement conscients que le paiement est effectué, puisqu'ils le font.

Si vous rendez cette routine et normale maintenant, cela évitera complètement la maladresse et l'humiliation plus tard pour leur dire en temps opportun que vous serez incapable d'effectuer le prochain paiement, ou la lâcheté qui rompt la relation de ne pas le faire. De plus, si vous faites leur part et ils échouent ; les conséquences retombent sur eux là où il faut.

401K, IRA et autres

Rien de tout cela n'est une raison de ne pas maximiser votre 401K et de faire un IRA non déductible pour démarrer.

Je ne veux pas dire "à l'employeur match" ; qui agite une banane devant un singe. C'est un triste état de fait que nous devions recourir à une telle chicanerie bon marché pour amener les gens à faire la chose intelligente qui serait évidente s'ils avaient une quelconque éducation financière. Le but du match est d'amener les gens à commencer à réfléchir à ce qu'est réellement l'épargne-retraite, dans l'espoir qu'ils commencent à grok "Wow, c'est la meilleure affaire de l'histoire de l'argent, et fera une énorme différence dans ma vie d'aîné !"

Je me suis retrouvé dans un conseil d'administration gérant une dotation : une partie "pour toujours" du capital où le programme de l'université est financé par l'appréciation. Celles-ci sont étroitement réglementées et il existe un "étalon-or" pour la façon dont elles DOIVENT être investies - fortement dans des actions où la croissance est (et la volatilité, mais vous ne vous en souciez pas sur un investissement à long terme). Correctement fait, vous doublez votre capital tous les 7 ans en moyenne, sur le long terme. Vous gagnez 10, 11% d'intérêt effectif.

À 24 ans, votre 401K/IRA est investi de la même manière. Les fonds nécessaires sont disponibles dans votre 401K.

Tout le monde a quelque chose de mieux à faire avec l'argent aujourd'hui. Mais si vous attendez jusqu'à 31 ans, vous n'aurez que la moitié de l'argent pour la retraite. Si vous attendez jusqu'à 38 ans, 1/4 de l'argent. Ce pouvoir multiplicateur (de composition) rend très urgent de maximiser les 401K aujourd'hui, puis de maximiser également un IRA non déductible (et de le convertir immédiatement en Roth, car c'est gratuit). Si vous avez cotisé le maximum entre 24 et 33 ans, puis avez arrêté, vous seriez mieux loti que si vous avez commencé à cotiser le maximum à 34 ans et continué jusqu'à la retraite. Et je suis sûr que 20 000 $ supplémentaires par an en milieu de carrière seraient utiles, ce qui vaut mieux que de jouer au « rattrapage » à la retraite parce que vous avez commencé trop tard. Luttez un peu maintenant, prenez de gros gains plus tard.

En ce qui concerne les prêts étudiants, je recommande de maximiser d'abord la retraite, car elle croît plus rapidement que les frais d'intérêt sur les prêts étudiants. Mais toujours à votre salaire, vous devriez pouvoir éliminer les deux.

Je suis désolé de battre le tambour si fort, mais investir pour une retraite anticipée est tellement ridiculement maîtrisé quand on est jeune. Profitez-en pleinement !

Et n'encaissez jamais, jamais, jamais un 401K plus tôt. Ils sont entièrement protégés contre les poursuites et la faillite. Dans certains États, les IRA bénéficient de la même protection. La vie sera pleine d'urgences qui semblent pouvoir être résolues avec un gros coup d'argent. Cela semble toujours ainsi et c'est rarement vrai. Le pouvoir de résister à jeter de l'argent sur chaque problème est une compétence importante en matière de richesse.


Vous dites que vous avez 90 000 actifs. Je puiserais dans la plupart d'entre eux pour rembourser le prêt, économisant 3 mois pour les frais de subsistance.

Quelques idées :

  • Un prêt de 401 000 (jusqu'à 50 % de la valeur du régime) vous ferait économiser 6,5 % sur le montant, ce qui représente un rendement sans risque et sans impôt que vous n'obtiendrez probablement pas sur le marché. Attention : si vous perdez votre emploi, vous devrez le rembourser immédiatement. Compte tenu de vos revenus élevés, la fenêtre de risque devrait être courte pendant que vous remboursez (< 2 ans)
  • Si vous avez une valeur nette positive dans votre résidence principale, vous pouvez refinancer une partie de cette valeur à un taux d'intérêt inférieur supérieur à 6,5 %
  • Encaisser des actions/ETF/fonds communs de placement (en évitant les plus-values à court terme). Même si vous paierez des impôts sur les gains, le coût est bien inférieur à 6,5 %.

À mon avis, retirer une partie des 401 000 n'est pas une bonne option ici, en partie parce que de la pénalité de 10 % (bien qu'un an et demi de dette annule ce coût) mais parce que vous ne pouvez pas déposer cet argent une fois qu'il est sorti et que le plafond de 401 000 des années précédentes est perdu.

Après cela, il vous reste 30 à 70 000 à rembourser (en supposant un fonds d'urgence de 10 000) à un taux d'intérêt inférieur et vous avez simplifié le prêt en supprimant entièrement vos parents de l'équation.

2019/06/27

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