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Qu'arrive-t-il exactement à ma dette hypothécaire lorsque je vends ma maison hypothéquée?


Question

Disons que j'achète une maison pour 100 000. J'ai mis 10% de mise de fonds (10k) et ma banque m'accorde un prêt de 90k. Cependant, je deviens également responsable du paiement des intérêts sur ces 90 000, par exemple avec un total de 30 000 que je dois rembourser en 20 ans. Cela rend ma dette globale de 120k. Disons qu'après avoir acheté la maison pour 100k, quelques années plus tard, j'ai trouvé un acheteur prêt à m'acheter cette maison pour 110k.

Donc, si je vends la maison pour 110 000, je fais probablement 10 000 de plus, mais vais-je :

  • dois encore rembourser 120 000 à la banque même si seulement 2 ans se sont écoulés et que je devenir un triste propriétaire d'une dette de 10 000 ?
  • ou mon obligation s'arrête-t-elle une fois que je ne suis plus propriétaire de la maison et que je deviens un homme d'affaires heureux avec 10 000 supplémentaires ?

Mon instinct me dit que je continuerai Je dois payer les 10k supplémentaires à ma banque, mais mon esprit ne l'accepte pas comme une transaction car il n'y a plus de bien immobilier en ma possession, et aussi mes nouveaux acheteurs ont potentiellement obtenu leur propre hypothèque auprès de la banque, cela ne signifierait-il pas double dette pour le même bien ?

2020/05/26
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5/26/2020 9:26:16 PM

Réponse acceptée

Vous ne comprenez pas la partie des intérêts. Vous ne devenez pas immédiatement "responsable" et ne devez pas tous les intérêts sur le prêt à l'avance. Tout calcul de "l'intérêt total" présenté au début du prêt serait basé sur l'hypothèse que vous suivez un schéma de paiement particulier (énoncé dans le contrat de prêt hypothécaire), engendrant des intérêts chaque mois jusqu'à ce que le prêt soit remboursé.

Dans le scénario que vous avez décrit, vous avez emprunté 90 000 à la banque. Vous devez donc 90k à la banque. Chaque mois où vous ne remboursez pas la totalité du solde impayé de votre prêt, vous devez des intérêts sur le solde. Votre paiement mensuel est calculé de manière à ce que vous payiez ces intérêts et payiez également une partie du solde du prêt, diminuant ainsi ce que vous devez et diminuant les intérêts qui s'accumuleront le mois suivant. Une fois que vous avez remboursé le prêt, vous ne devez plus d'argent, donc aucun intérêt supplémentaire ne s'accumule.

Si, à un moment donné pendant le prêt, vous vendez la maison pour 110 000, vous devrez payer le banque le solde du prêt et tout intérêt couru depuis votre dernier paiement.

2020/05/27
79
5/27/2020 11:22:42 AM


Cela fait que ma dette globale est de 120k.

Ce n'est pas tout à fait vrai - vous n'êtes responsable que des intérêts courus tant que vous avez un solde bancaire. Si vous vendez la maison, vous devrez rembourser l'hypothèque, ce qui signifie que vous ne leur devez plus d'intérêts. Au fur et à mesure que vous effectuez des paiements, une partie de cet argent sert à rembourser le principal dû et une partie sert à payer les intérêts accumulés pendant cette période.

Lorsque vous vous apprêtez à vendre votre maison, le la banque vous donnera un « solde de paiement » qui correspond au principal restant plus les intérêts courus depuis le dernier paiement. Après avoir payé cela, vous ne devez plus rien.

Dans votre scénario, vous auriez réalisé un « gain » de 10 000 en vendant votre maison plus cher que ce que vous avez payé.

2020/05/26

Les autres réponses ont couvert la majorité de la confusion - "les intérêts s'accumulent avec le temps, pas au début ni à la fin.

Mais il y a une autre considération ici : vous devez également vérifier les Ts& Cs de l'hypothèque, pour vérifier les "frais de paiement anticipé" ("EPC").

De nombreuses hypothèques vous facturent des frais pour le remboursement anticipé de l'hypothèque. également la période à "taux fixe" de l'hypothèque. Par exemple, une hypothèque à "taux fixe de 4 ans" aura également des EPC pour ces 4 premières années.

En gros, ces frais servent à contrer l'argent que la société de prêt hypothécaire "perd" en vous accordant un meilleur taux d'intérêt. Elle vous a accordé ce taux en supposant que vous fourniriez un revenu fiable pendant un certain temps. Si vous partez tôt, vous avez bénéficié de la taux bas, et ils n'obtiennent pas le revenu à long terme.


Vous devez également penser à tous les frais généraux associés à l'achat et à la vente d'une propriété. intérêt pour une maman ent, si vous deviez acheter en espèces à 100 000, puis vendre immédiatement à 100 000, vous vous retrouveriez en baisse d'un bon morceau, pour les frais juridiques, les enquêtes, les taxes, etc. etc.

2020/05/27

Vérifiez votre billet à ordre pour voir ce que vous acceptez si vous vendez. La plupart des billets aux États-Unis auront une "clause d'échéance", par exemple :

"Si tout ou partie de la propriété ou tout intérêt dans la propriété est vendu ou transféré (ou si l'emprunteur n'est pas un personne physique et un intérêt bénéficiaire dans l'emprunteur est vendu ou transféré) sans le consentement écrit préalable du prêteur, le prêteur peut exiger le paiement immédiat de toutes les sommes garanties par le présent instrument de garantie. »

Le « toutes les sommes garanties » signifie le solde de votre prêt net de votre solde d'entiercement et d'un petit montant d'intérêts dus, qui au total s'élèvera à peu près au solde impayé restant. Le réparateur peut vous indiquer le montant exact.

Donc, si votre solde impayé était d'environ 90 000 $, vous devriez environ 90 000 $ lors de la vente de la garantie.

Autres informations sur les intérêts et comment depuis longtemps que vous avez le prêt et tout ce qui n'a aucune incidence, car les "pénalités de remboursement anticipé" ne s'appliqueront probablement pas en 2020. Vous payez simplement ce qui est dû.

2020/05/26

Il y a beaucoup de bonnes réponses ci-dessus.

Trois idées de base qui s'appliquent à votre question en supposant que vous êtes aux États-Unis et que vous achetez une maison pour votre résidence personnelle.

Tout d'abord, quand on vous dit combien vous allez payer, c'est une estimation qui suppose beaucoup de choses, parmi lesquelles vous faites chaque paiement aussi petit que légalement autorisé mais faites chacun à temps. Il est proche d'être une estimation du pire des cas. Et cela dépasse largement votre dette légale en vertu de l'hypothèque parce que la dette légalement due est essentiellement juste le principal impayé et les intérêts impayés mais courus. (Je dis "essentiellement" parce qu'il peut y avoir des montants dus pour des choses comme les taxes foncières payées par le prêteur, mais les intérêts futurs ne sont pas encore une dette.)

Deuxièmement, les choses deviennent plus complexe et coûteux si vous ne payez pas les sommes dues. Ensuite, ce qui est légalement dû peut augmenter au-delà de cette estimation initiale.

Troisièmement, si vous vendez la maison, vous n'aurez presque certainement pas à régler tous ces détails vous-même. Votre prêteur ne "libérera pas l'hypothèque" (ce qui signifie en termes pratiques que la vente aura rarement lieu) tant que votre prêteur n'aura pas été payé en totalité ce qui est dû le jour de la vente. Le mécanisme de ceci implique souvent que le prêteur de l'acheteur paie le montant dû en vertu de l'hypothèque à votre prêteur : vous et l'acheteur n'êtes impliqués que nominalement. Mais tous les intérêts théoriquement dus par vous après le jour de la vente disparaissent à jamais.

2020/05/27

Cela devrait aller de soi, mais cela dépend des termes du contrat hypothécaire que vous avez signé. Celui qui a fait face à l'argent faisait un investissement avec un rendement attendu à long terme d'un taux d'intérêt fixe (ou variable). Si vous remboursez votre dette (le principal) plus tôt, ils récupèrent leur investissement, mais pas le rendement attendu. Certains contrats anticipent cette perte et imposent une pénalité de remboursement anticipé. Attention acheteur !

2020/05/27

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