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Puis-je augmenter le loyer affiché d'un bien locatif en raison d'une forte demande ?


Question

Je suis un citoyen américain vivant aux États-Unis et je cherche à louer mon condo à Philadelphie. J'ai mis la liste sur Zillow et j'ai réduit la liste des locations voisines pour m'assurer d'avoir des candidats locataires, car j'étais nerveux (en tant que premier propriétaire) de ne pas pouvoir en trouver. À mon agréable surprise, j'ai reçu plus de 20 candidatures en 3 jours. Je ne me suis encore engagé auprès d'aucun locataire, bien que plusieurs aient déjà visité la propriété et exprimé le désir d'y vivre. Cela me donne l'impression que je peux augmenter le loyer tout en ayant des locataires intéressés. L'augmentation de loyer que je cherche à faire est quelque peu substantielle (~10%) mais pas ridicule. Ma question est; puis-je faire ceci? Les personnes qui ont déjà fait le tour des lieux et postulé s'attendent à un certain loyer. Les personnes qui doivent visiter s'attendent également à un certain loyer. Y a-t-il une meilleure façon de faire cela pour éviter que les gens ne soient en colère ? Bien que "plus d'argent" soit évidemment une bonne chose pour moi, ce n'est pas pur "il y a beaucoup de demande, alors soyons gourmands et extrayons plus d'argent" ; ma sous-cote initiale signifiait que je louais à perte par rapport à l'hypothèque tout compris. Je voudrais le soulever pour couvrir. Si oui, est-ce que je contacte de manière proactive les personnes intéressées ? Ou simplement leur fournir une explication lorsqu'ils remarquent et demandent ?

Modifier : cette question est devenue quelque peu discutable car un locataire potentiel a simplement proposé de payer plus par mois pour obtenir une sélection prioritaire après avoir demandé et été informé de la quantité d'autres candidats postulant. Assurément, le simple fait d'accepter une "offre" plus élevée n'a aucun problème éthique ?

2020/08/28
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8/28/2020 9:51:20 PM

Réponse acceptée

Retirez-le du marché.

Si quelqu'un vous le demande, excusez-vous et dites que vous l'avez gravement mal évalué et que vous ne pouvez pas vous permettre de le louer au prix d'origine. La plupart diront "Je ne suis pas surpris". Dites ensuite "Je le retire du marché pour ne pas attirer et changer les gens".

Ne leur dites pas cela, mais une partie du problème vient d'une unité sous-évaluée, vous attirez peut-être "la mauvaise foule". Attirer les chintzy ou pire, ceux qui espèrent profiter d'un propriétaire novice. Certains d'entre eux sont bien meilleurs à ce jeu que vous.

Le mois prochain, réinscrivez-le au loyer corrigé.

Ce ne sera pas un appât et un échange parce que la plupart des gens qui recherchent un logement à cette heure doivent se déplacer à cette heure. Toutes les personnes à qui vous avez parlé auront trouvé d'autres situations, car choisir votre lieu n'est pas important pour elles ; sélectionner un endroit maintenant l'est.

Le mois prochain, vous recevrez un tout nouveau lot, et personne n'aura l'impression que vous les appâtez et les échangez.< /p>

Envisagez également de faire appel à un professionnel.

Être propriétaire est plus difficile qu'il n'y paraît. Il y a un ensemble en 2 volumes de juste loi sur les propriétaires par Nolo Press. Honnêtement, j'ai été un peu nerveux quand j'ai entendu que vous n'aviez demandé à personne de vérifier votre solvabilité.

Vous voudrez peut-être faire appel à un gestionnaire immobilier ou à un agent immobilier pour vous aider à gérer la propriété. Quelqu'un qui filtre des milliers de locataires. Au moins jusqu'à ce que vous obteniez quelques années d'expérience.

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8/29/2020 3:04:54 AM


Petit propriétaire ici.

Je dirais de ne pas compter vos poulets avant qu'ils n'éclosent. "exprimer un intérêt" n'est pas la même chose que de déposer un dépôt de garantie et de signer un bail. Beaucoup de gens ont "exprimé leur intérêt" ; qui m'a alors fantôme. Trouver un appartement, c'est un peu comme sortir ensemble. Ces locataires potentiels pourraient également avoir manifesté leur intérêt pour deux ou trois autres lieux. jusqu'à ce que vous ayez un chèque en main, vous ne savez vraiment pas. Je suggérerais de s'en tenir à votre prix d'origine et de voir ce qui se passe. Si vous le faites signer rapidement, vous pourrez augmenter le loyer la prochaine fois.

2020/08/27

Si vous n'avez pas collecté d'argent auprès des demandeurs ou conclu d'accords avec eux, ils ne sont pas lésés par votre modification du loyer, du moins d'une manière légalement susceptible de donner lieu à une action en justice. Comme le soulignent les commentaires, certaines personnes pourraient considérer leur temps perdu comme une offense incroyable et chercher à vous faire du mal. Si vous avez perçu des frais de dossier, vous ne devez pas augmenter le loyer ou vous devez rembourser tous les frais de dossier si les candidats ne sont pas intéressés par le prix plus élevé. Légalement, je ne vois pas de problème en supposant qu'aucun préjudice n'est fait aux candidats, mais allez demander à un avocat de votre région de confirmer.

Que vous devriez ou non dépendre principalement de combien vous êtes réellement allé en dessous du marché . Si vous avez inscrit 20 % en dessous de la valeur marchande, les gens ne seraient pas choqués si vous indiquiez qu'il s'agissait d'une erreur d'inscription. S'il est inférieur de 5 % à la valeur marchande, vous avez l'air de quelqu'un qui essaie d'en tirer le plus possible. Un peu de gris entre ces fourchettes, mais ne vous attendez pas à ce que les candidats actuels restent à un taux plus élevé.

Je loue systématiquement sur le bas de la valeur marchande parce que je veux un large bassin de locataires parmi lesquels choisir . Les locataires de qualité qui estiment obtenir une bonne valeur valent beaucoup plus que d'obtenir le loyer le plus élevé possible. Vous voulez un loyer équitable que vous êtes à l'aise de ne pas augmenter trop si vos locataires sont intéressés à renouveler. C'est du moins mon modèle, je suis heureux de sacrifier un peu de loyer pour maintenir un faible chiffre d'affaires et conserver des locataires de qualité.

2020/08/29

C'est une compréhension commune entre les gens civilisés et honorables qu'une promesse est une promesse. Lorsque vous acceptez une candidature, vous faites une promesse. À savoir, qu'à moins que le locataire potentiel ne remplisse certains critères d'exclusion définis, il aura le droit de signer aux conditions exactes discutées.

La personne qui a soumis une demande de un loyer inférieur peut ne pas vouloir s'appliquer au loyer plus élevé, donc si vous augmentez votre loyer demandé sans leur donner la possibilité de signer au montant initial, vous perdez le temps qu'ils ont consacré à votre demande. Vous leur avez également fait soumettre des informations personnelles confidentielles sur une fausse prémisse (qu'ils auraient ainsi la possibilité de signer un bail à un prix inférieur). Vous pourriez avoir des ennuis ici si les autorités décident par exemple que vous n'avez aucune intention de louer du tout et que vous lancez simplement une arnaque pour collecter des informations personnelles.

Généralement, une demande comprend également des frais de dossier. C'est un autre problème, comme si la demande allait être rejetée, l'argent était essentiellement volé au demandeur. Un demandeur particulièrement en colère (dont il a parfaitement le droit d'être conscient que ce type de hausse des prix côté vente est considéré comme extrêmement grossier et inapproprié) peut décider de vous poursuivre devant la cour des petites créances pour les frais. Cela ouvrira la porte à des poursuites en dommages-intérêts, à du temps perdu et à la décision du gouvernement local de revoir vos pratiques. Gardez à l'esprit que politiquement parlant, punir les pratiques louches des propriétaires sera probablement une décision populaire de nos jours.

Je dirais que si vous voulez vraiment augmenter votre loyer, vous devriez au moins rembourser les frais de dossier au candidats et s'excuser. Vous devez également détruire les informations qu'ils ont soumises et le préciser. Vous ne pouvez rien faire contre le temps perdu, mais j'espère qu'aucun des candidats ne prendra la peine d'essayer de vous atteindre pour cela. En outre, examinez attentivement le libellé de votre candidature et vos lois locales, car il est concevable qu'il puisse y avoir des lois locales qui exigent que vous respectiez toutes les candidatures reçues.

2020/08/28

Je déconseillerais très fortement de le faire, surtout pendant cette pandémie, alors qu'il sera impossible d'expulser des personnes pour non-paiement pendant longtemps. Plutôt, si vous avez beaucoup de locataires potentiels parmi lesquels choisir, recherchez-les (Facebook, LinkedIn, etc.), demandez-leur un rapport de crédit (ou au moins une capture d'écran de Credit Karma) et choisissez celui qui semble être un pari sûr pour ne pas défaillant, c'est-à-dire qu'il a encore quelque chose à perdre, comme un très bon crédit, ou qu'il a un emploi dont il est extrêmement peu probable qu'il soit supprimé, ou qu'il a au moins l'air d'une personne responsable et organisée. C'est bien mieux d'avoir 10% de moins avec un niveau de confiance élevé, car un bon locataire gagne beaucoup, que de risquer 100% de moins + risque de dégradation de l'appartement. Si personne ne correspond à la facture, acceptez la perte temporaire et continuez à chercher, avec peut-être une autre réduction de 5 % pour stimuler l'intérêt.

2020/08/28

Je dirais que 20 parties intéressées, c'est bien, cela vous permet également d'examiner des facteurs non monétaires : vous laissent-ils l'impression qu'ils prendront bien soin des choses, ont-ils l'air de personnes qui s'entendrait avec les voisins, donc si quelqu'un part en vacances, ils surveilleront les maisons des autres pour éviter les cambriolages.

Vous êtes toujours en concurrence avec d'autres propriétaires pour trouver de bons locataires. Un bricoleur ne voudra peut-être pas payer autant qu'un hipster qui dirige une startup financée par du capital-risque, mais il se plaindra également beaucoup moins de problèmes mineurs qui sont techniquement de votre responsabilité mais qui peuvent être résolus en cinq minutes.

2020/08/28

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