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a-t-il des inconvénients aux immeubles de placement DHA ?


Question

En Australie, Defence Housing Australia (DHA) vend une sélection de ses propriétés à des investisseurs privés dans le cadre d'un accord de cession-bail afin de compléter l'offre de logements pour les Forces de défense australiennes.

Le DHA fournit :

• Loyer garanti - pas de vacances entre les locataires (le loyer est soutenu par le gouvernement australien) .

• Bail à long terme - jusqu'à 12 ans.

• Propriétés de qualité - neuves ou récemment rénovées.

• DHA Property Care - prenez soin de vous de tous les problèmes d'entretien et de réparation de tout dommage causé par les locataires.

Donc, sur la base de tous ces avantages fournis par les immeubles de placement DHA par rapport à vos immeubles de placement standard, y a-t-il des inconvénients pour eux ou sont-ils vraiment un investisseur rêve devenu réalité ?

2013/06/22
1
3
6/22/2013 9:36:10 PM

Réponse acceptée

Une recherche rapide en ligne sur "les inconvénients des propriétés d'investissement du logement de la défense en Australie" donne un plusieurs articles qui énumèrent quelques inconvénients possibles. Je ne peux pas en garantir personnellement car je ne connais pas le marché locatif australien, mais ce sont peut-être des choses à garder à l'esprit. Je cite textuellement là où c'est indiqué.

  1. Le prix des logements militaires a tendance à être de 5 % à 10 % supérieur au prix du marché en vigueur pour les banlieues de la même zone. Selon cet article, le DHA admet que cela est vrai, mais déclare que c'est un juste prix à payer pour la sécurité supplémentaire de l'alliance. Vous devrez décider si la sécurité de loyer supplémentaire vaut le prix plus élevé (en supposant que ces articles sont exacts).
  2. Des prix plus élevés se traduisent par des rendements locatifs inférieurs, même avant les frais de gestion.
  3. La plupart des logements sont situés à proximité des bases ADF, qui sont généralement des zones à faible croissance ou en déclin. Cela limite les plus-values potentielles sur la vente du bien.
  4. Frais de gestion élevés. La DHA facture 16,5 % du revenu locatif brut pour les maisons (ou 13 % pour les unités et les maisons en rangée), soit le double de la moyenne du secteur privé. Comme pour tous les frais, ceux-ci réduisent considérablement le rendement.
  5. "DHA restreint la vente de propriétés si un bail est toujours en place. La propriété doit être vendue avec toutes les conditions de location en place, ce qui élimine les propriétaires occupants en tant qu'acheteurs. Vos seuls acheteurs potentiels sont les investisseurs qui pensent que les propriétés DHA sont un bon pari."
  6. "DHA fixe un prix de vente non négociable à l'investisseur."
  7. "DHA révise les loyers chaque année, mais est notoirement difficile à payer les augmentations. Les propriétaires se retrouvent avec des propriétés qui sont trop chères et sous-louées dans des endroits souvent ordinaires - l'essence d'un mauvais investissement immobilier."
  8. Enfin, le site Web du DHA lui-même indique que " Le loyer peut être sous réserve d'abattement dans des circonstances limitées." Un coup d'œil rapide ne me montre pas où trouver l'une de ces circonstances, mais si vous êtes intéressé à poursuivre une telle propriété, cela vaut la peine d'examiner ce que ces circonstances pourraient être (et si vous le voyez sur leur site, faites le moi savoir, car je suis curieux).
2013/06/24
4
6/24/2013 11:50:25 PM

Je pense que la raison la plus forte contre les achats de DHA (je ne les considère pas comme des investissements) est les points 3 et 5 mentionnés ci-dessus.

Le marché de la revente est réservé aux autres investisseurs qui sont convaincus de son un bon investissement.

Si vous ne pouvez pas vendre aux propriétaires occupants, vous venez de supprimer la MAJORITÉ de votre bassin potentiel de personnes à revendre - cela a un effet dévastateur sur votre capacité à gagner du capital tirer profit de votre investissement - si vous ne recherchez pas un gain en capital... assurez-vous de comprendre pourquoi ! (voir l'article ci-dessous)

Les spécialistes du marketing vous feront croire que le DHA est un excellent investissement du point de vue du rendement... peut-être que oui, je n'ai pas calculé les chiffres. Mais à mon avis, je me demanderais - qui s'en soucie ?

Le rendement est important pour garantir que vous pouvez détenir la propriété, mais s'il n'y a pas de croissance du capital et que vous ne pouvez pas la vendre à profit ou en libérer une partie des capitaux propres pour acheter le prochain investissement, alors vous venez de mettre un obstacle massif sur votre chemin de création de richesse.

Je suis à la phase d'accumulation d'actifs de mon parcours d'investissement, donc mon opinion est biaisée en faveur de la croissance du capital investissements. À moins que vous ne disposiez déjà d'une base de capitaux propres importante, à mon avis, 4 à 5 millions de dollars d'actifs sans dette, vous devriez alors rechercher des actifs de croissance du capital... pas à haut rendement.

Cet article de Your Investment Property magazine, bien que maintenant daté, donne un bon exemple pour illustrer mon point de vue sur la raison pour laquelle la croissance du capital est la stratégie judicieuse pendant la phase de constitution d'actifs de votre parcours de création de richesse : Pourquoi la croissance du capital est toujours reine

2016/12/30

En plus des raisons ci-dessus, le fait que le DHA fasse l'objet d'une enquête de la part de la police fédérale devrait être un signal d'alarme pour tout investisseur potentiel. La police fédérale n'est pas appelée pour des amendes de stationnement.

Les règles en place pour une gestion efficace et appropriée semblent avoir été compromises.

J'aimerais voir les responsables marketing du DHA expliquer pourquoi le ministère des Finances a fait appel aux fédéraux.

Pour clarifier davantage, avec tout investissement, l'investisseur potentiel doit satisfaire sans aucun doute s'il y a un problème avec un individu ou avec la façon dont l'organisation est gérée dans son ensemble. Regardez les quatre grandes banques.

Pour compléter la recherche, je suggère d'attendre que le DHA publie une déclaration publique appropriée (j'espère une déclaration raisonnable et honnête, mais ne retenez pas votre souffle). Je peux voir des parallèles avec le récent scandale avec HSU. Lorsque la direction est emmenée menottée, il peut être trop tard pour changer d'avis.

2017/01/25

Eh bien, je suis un investisseur / bailleur sous des propriétés DHA.

Oflate, DHA a perdu son identité en tant qu'agence gouvernementale et essaie d'imiter le pire (pas le meilleur) agent immobilier. Chaque année, l'évaluation locative est un drame ou une perte de temps et d'argent pour le bailleur. Ils font baisser le loyer de 10 à 22% et demandent une expertise secondaire sans raison. Ils ne sont même pas d'accord avec les preuves du marché et commencent des tactiques d'intimidation ou de publipostage pour vous forcer à accepter un loyer inférieur au marché ou la menace d'un troisième examen, un examen très coûteux partagé à 50% par le bailleur et reposer les pauvres contribuables ! La troisième revue a également été fortement influencée par le DHA en soumettant des évaluations biaisées et en détruisant ainsi l'indépendance de l'évaluation. L'évaluateur nommé par l'API ne suit ni le guide DHA ni le guide API et ignore également la réalité du marché et prend le loyer moyen de la zone.

Vous perdez également 14 à 18 % en frais de gestion payés à DHA. Vendre également un problème et il est grand temps que le CWG et le ministre en charge du DHA doivent instituer une enquête indépendante pour exposer le lien potentiel entre les évaluateurs et le DHA et comment le bailleur (un retraité autofinancé, des retraités et autres).< /p>

J'ai déjà déposé une plainte auprès de l'Ombudsman et j'attends une réponse. Il y a 14 bailleurs tous dans une rue privée (uniquement la propriété louée par DHA dans cette rue) près du 213 Ray rd Epping 2121 qui sont loués à DHA depuis plus de 10 ans. Veuillez noter que la plupart de ces bailleurs ont presque perdu 10 000 $ par an parce que le DHA leur a réduit le loyer lorsqu'ils m'ont payé le loyer du marché pendant de nombreuses années. DHA envoie par erreur le loyer payé à tous. Nous avons demandé les détails du loyer payé à tous les 14 bailleurs de cette rue privée de 2008 à ce jour en vertu de la loi sur la liberté d'information et en attente.

2017/05/22

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