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Acheteur d'une première maison. Comment négocier le prix ?


Question

Je suis un acheteur d'une première maison et je me prépare à faire une offre sur une maison. La maison est cotée à 88 500 $ et est sur le marché depuis 3 à 6 mois. Lorsque j'ai demandé à mon agent immobilier son avis sur ce que devrait être mon offre initiale, il a dit :

Si vous voulez négocier, vous pouvez offrir 70 000 $ et nous pouvons partir de là. Si vous voulez jouer au ballon, offrez-leur 80 000 $.

Est-il raisonnable d'offrir beaucoup moins que le prix affiché ? J'ai d'abord pensé qu'une offre à 85 000 $ était raisonnable alors que ma meilleure moitié suggérait 78 000 $. De plus, d'après ce que j'ai lu, il semble que les vendeurs couvrent la plupart du temps les frais de clôture. Est-ce normal? Est-ce quelque chose à demander au début ou plus tard? Comment dois-je m'y prendre ?

2015/10/21
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10/21/2015 1:52:22 PM

Réponse acceptée

Eh bien, tout dépend.

L'agent immobilier est votre pro, et vous devriez communiquer davantage avec lui. Est-ce un quartier en déclin ? Y a-t-il une bonne raison de faire une offre aussi basse ? Êtes-vous totalement à côté de la plaque quand vous pensez que 85K est juste, et si oui, pourquoi ? Est-ce qu'il travaille d'arrache-pied pour vous (une bonne chose) ?

Une chose qui est la clé de cette négociation est le financement. À quoi ressemble votre situation de financement ? Une offre en espèces raisonnable sans éventualités et une clôture rapide pourrait être inférieure à 70 000. Une personne avec un financement solide peut obtenir un meilleur rabais qu'une personne douteuse.

Il se peut que l'agent immobilier teste les eaux pour trouver le prix le plus bas. La saison de vente de maisons est fermée (généralement l'été) et la maison est sur le marché depuis un moment. Offrir 70K peut signifier un compteur à 82K, vous pouvez donc travailler sur une offre entre 80 et 82.

Pour moi, il semble que ce type travaille pour vous. Vous devriez le remercier. Il est assez difficile de trouver un agent immobilier qui est prêt à négocier son salaire afin de vous faire économiser de l'argent.

Il peut également répondre mieux que nous à la question des frais de clôture, car il connaît mieux votre marché particulier.

2015/10/21
19
10/21/2015 2:06:59 PM

Dans ce cas, faites confiance à l'agent immobilier ; l'expérience de négociation est l'une des choses pour lesquelles vous les avez sélectionnés. Surtout s'ils suggèrent un nombre inférieur à ce que vous attendiez, car ils sont payés à la commission et peuvent donc être biaisés dans l'autre sens.

Une partie de leur travail consiste à rechercher des indices sur la motivation de ce vendeur et sur le prix qu'il pourrait accepter, par opposition au prix qu'il espère obtenir.

Et rappelez-vous que l'hypothèse par défaut est que les deux parties se rencontreront au milieu quelque part, ce qui signifie qu'il est d'usage d'offrir 10 % de moins pour signaler que vous pourriez probablement être convaincu si elles baissent le prix d'environ 5 %.

C'est comme les enchères à la passerelle : c'est un système semi-formalisé d'indices sur les niveaux d'intérêt, sauf avec moins de conventions et moins de rationalité.

En ce qui concerne le le vendeur paie les frais de clôture : cela fait vraiment partie de la même négociation, et le faire de cette façon rend la discussion plus compliquée pour le vendeur puisqu'il doit déterminer combien vous facturer de plus pour couvrir ce coût. S'ils proposent, super, tenez compte de cela dans ce que vous êtes prêt à payer... mais je ne le supposerais pas ou ne le demanderais pas.

Modifier : Oui, à moins que vous n'ayez engagé un agent de l'acheteur (ce qui Je recommande pour les premiers acheteurs et peut-être tous les acheteurs), leur obligation fiduciaire est envers le vendeur. Mais une partie de ce devoir consiste à réaliser la vente. Si le prix monte trop haut et que vous partez, ni l'agent ni le vendeur ne gagnent d'argent.

Un mauvais agent peut être aussi mauvais qu'un mauvais vendeur de voitures, bien sûr. Mais si vous n'aimez pas et faites confiance à votre agent, vous travaillez avec le mauvais agent. Cela ne signifie pas que vous leur donnez toutes les informations que le vendeur pourrait souhaiter, mais cela signifie que vous souhaitez probablement écouter leurs commentaires et comprendre leur justification avant de décider quelle sera votre propre stratégie.

2015/10/22

En ce qui concerne le prix spécifique - cela dépend tellement de la région et de la maison et d'autres choses. 70k pourrait être une offre parfaitement raisonnable, ou ce pourrait être un lowball insultant. S'ils l'ont simplement abaissé de 95 à 85 par exemple, 70 est assez bas pour commencer. Mais qui sait.

Pour répondre aux frais de clôture, la raison pour laquelle ceux-ci sont parfois payés par le vendeur (plutôt que de simplement baisser le prix de vente) est que cela facilite la tâche de l'acheteur si l'acheteur n'a pas beaucoup d'argent liquide. Du point de vue du vendeur, c'est la même somme d'argent - vous donnant une réduction sur le prix de vente par rapport à la couverture des frais de clôture - à l'exception de la petite différence de la commission de l'agent immobilier (qui serait légèrement inférieure dans l'exemple du prix de vente inférieur, mais ce n'est généralement pas un facteur important dans le coût total). IE :

House sale price: 80k
Closing costs: 4k
Total cost to buyer: 84k
Buyer cash on hand: 16k down payment + 4k closing costs = 20k

vs

House sale price: 85k
Closing costs: 4k, paid by seller
Total cost to buyer: 85k
Buyer cash on hand: 17k down payment

Combien ayant les 3k de moins en main (et à la place dans votre hypothèque) vous valent en tant qu'acheteur, bien sûr, à vous de décider. Si vous disposez de beaucoup d'argent pour l'acompte et les frais de clôture, il est probablement dans votre intérêt de payer vous-même les frais de clôture, car le vendeur suppose généralement que les acheteurs valorisent une valeur réduite/zéro frais de clôture à plus de 100 % de la valeur nominale.

2015/10/21

Aucune offre n'est trop basse. Vous pouvez toujours offrir plus, mais vous ne pouvez pas offrir moins une fois que vous avez fait votre première offre.

Et il y a toujours une autre bonne affaire juste au coin de la rue. Plus vous serez enthousiaste à l'idée d'acheter cette propriété, moins votre pouvoir de négociation le sera. La propriété est déjà sur le marché depuis longtemps, donc le vendeur peut être désespéré de vendre, donc son pouvoir de négociation est déjà diminué.

Sachez quel est le marché dans la région et offrez à moins 10 % en dessous du marché. S'il s'agit d'un marché faible, offrez au moins 20 % de moins que le marché. (Remarque : le prix catalogue est généralement supérieur au prix du marché).

Offrez donc le moins cher possible et vous pouvez toujours offrir plus si vous pensez que c'est toujours un bon prix. Traitez-le comme un jeu et amusez-vous, ne vous inquiétez pas si vous le manquez, il y aura toujours une meilleure offre au coin de la rue.

2015/10/21

Faites vos devoirs pour déterminer ce qui est vraiment un juste prix pour la maison. Zillow aide. Les dossiers fiscaux du comté aident, y compris le dernier prix de vente et l'hypothèque, le cas échéant (oui, c'est public). Commencez par le bas de gamme.

Ne comptez pas sur l'agent immobilier. Il n'est payé que si une vente a lieu, et il vous rapproche déjà d'un chèque de paie. Il a peut-être raison avec les chiffres, alors vérifiez par vous-même.

Lorsque vous êtes à moins d'un millier ou deux d'acceptation, « tais-toi ». Je ne dis pas cela d'une manière grossière. Un cours de négociation que j'ai suivi m'a appris à quel point le silence peut être efficace, au bon moment. L'autre côté sait que vous êtes proche et le plus élevé que vous avez offert. S'ils sont prêts à trouver un moyen d'en arriver là, c'est le moment. Le silence gênant est étonnamment efficace.

2015/10/21

Souvent, si votre agent immobilier et l'agent immobilier vendeur se connaissent, votre agent immobilier "découvrira" le prix que le vendeur veut vraiment. (Ne vous inquiétez pas de la façon dont cela est fait. Il n'y aura aucune preuve que cela s'est produit!) Votre agent immobilier vous indiquera alors que vous devriez viser ce prix pour vous assurer que la transaction se déroule sans heurts. Cela ressemble à ce que fait votre agent immobilier lorsqu'il dit "Si vous voulez jouer au ballon, offrez-leur 80 000 $". Il ne vous empêchera pas d'enchérir plus bas, mais il sait où vous vous retrouverez.

Le prix n'est cependant qu'une partie de la transaction. Vous pouvez offrir 80 000 $ pour respecter leur prix, mais également demander au vendeur d'effectuer les réparations recommandées ou de vous créditer le coût. Vous pouvez demander au vendeur de couvrir les frais de clôture ou les droits de mutation ou tout autre frais. En bref, proposer X au vendeur ne signifie pas que vous paierez X. Personnellement, j'essaie d'éviter les crédits, car même s'ils font baisser votre prix effectif, le prix d'achat réel détermine toujours des choses telles que votre prêt, et dans de nombreux endroits, votre taxes foncières et autres taxes. Je préfère réduire le prix que d'obtenir des crédits. Mais vous faites ce que vous avez à faire si vous voulez l'affaire.

Vous pouvez également demander que certains appareils soient inclus, comme un réfrigérateur ou une machine à laver et un sèche-linge. Vous pouvez demander des meubles, des statues dans le jardin ou tout ce que vous avez aimé lorsque vous avez vu la maison. En bref, vous offrez X pour la maison, mais vous obtenez également un tas d'autres choses dont vous avez besoin ou que vous voulez.

2015/10/21

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