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Est-il possible de gagner de l'argent en obtenant une hypothèque?


Question

J'ai rencontré un conseiller financier pour la première fois hier (j'essayais de mettre de l'ordre dans mes affaires pour la retraite). Lors de notre rencontre, il m'a raconté une histoire qui semblait assez impressionnante, mais plus j'y pense, plus je ne comprends pas comment cela fonctionnerait.

J'ai un client riche qui est à la retraite. Il payait une fortune en impôts. Je lui ai conseillé de contracter une hypothèque sur sa maison déjà remboursée. Grâce aux déductions que la maison lui a accordées, il a en fait payé moins sur l'hypothèque et ses impôts qu'auparavant.

(Tout cela est aux États-Unis, au fait.)

Il est allé plus en détail sur la difficulté d'obtenir l'hypothèque et tout cela semblait très créatif. Mais ma compréhension très limitée est que cela est impossible. Les déductions que vous obtenez sur les intérêts de votre prêt hypothécaire réduiront votre revenu imposable, mais cela ne réduira votre charge fiscale que d'environ 30 % (de manière optimiste).

Si je réduis mon revenu imposable de 1 $ et que je paie 30 % d'impôts, j'ai économisé 0,30 sur mes impôts, mais j'ai toujours 0,70 de moins que si j'avais juste n'a rien fait. Du moins, c'est comme ça que je le comprends.

Maintenant, je comprends que c'est différent si vous comparez la location d'une maison à l'achat d'une maison - parce que des choses comme la valeur de la maison deviennent un facteur. Si la maison s'apprécie ou se déprécie, cela change radicalement les chiffres - mais dans cette histoire, le gars possédait déjà la même maison, donc cela n'a aucun impact.

Ce gars est un professionnel et avait un tas de certifications et ce qui n'est pas sur son bureau... mais ça me semble complètement faux. Quelqu'un peut-il m'expliquer ce qui me manque ?

2015/11/16
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11/16/2015 8:52:23 AM

Réponse acceptée

Pour simplifier les calculs, supposons que vous vous situez dans la tranche d'imposition fédérale de 25 %. Votre prêt hypothécaire à 4 % vous coûte effectivement 3 %. M. Advisor vous a-t-il dit dans quoi il suggère d'investir l'argent ? Emprunter à 3 % net pour placer l'argent dans des CD à 0,1 % n'a guère de sens. Et pour la plupart des gens, l'investir en bourse dans l'espoir d'en sortir gagnant n'a pas non plus de sens.

Crédits ou pas, les gens comme lui donnent une mauvaise réputation aux humains et me font aimer encore plus mon chien. Je resterais loin de ce type. Très loin.

Modifier - après réflexion (en voyant la référence de mhoran à 100 000 $), il m'est venu à l'esprit qu'une fois qu'une maison est remboursée, les seules déductions autorisées concernent les premiers 100 000 $ de nouvelle hypothèque ou HELOC, en l'absence d'un rénovation ou amélioration quelconque. Compte tenu de la limite et des taux actuels de 4 %, il me semble qu'un riche retraité payant une fortune en impôts ne bénéficiera pas beaucoup d'une déduction de 4 000 $.

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11/16/2015 3:30:01 PM


Cela ressemble au mieux à un article mal écrit...

La façon dont vous gagnez de l'argent avec une hypothèque, si vous êtes prudent et/ou chanceux et/ou patient, est d'utiliser ce prêt pour faire des investissements à effet de levier. Si le rendement des investissements est supérieur aux intérêts du prêt, vous gagnez. Bien sûr, si les investissements ne se portent pas bien, vous pouvez perdre de l'argent sur cette transaction... mais aux taux d'intérêt actuels, il n'est pas si difficile de réaliser un profit sur cet arrangement, surtout si vous pouvez obtenir la déductibilité fiscale qui vous aide.

2015/11/16

Je pense que cela est possible dans des conditions très particulières. La partie importante de la description ici est probablement retraitée et riche. Jusqu'à présent, les réponses s'appliquent aux personnes ayant des revenus "normaux", à la fois dans le sens de "non riches" et dans le sens de "revenus gagnés".

Si vous êtes dans la tranche d'imposition supérieure et que vous obtenez le plus de votre revenu grâce à des choses comme les dividendes, alors vous pourriez être en mesure de gagner de plusieurs façons avec la stratégie décrite. Tout d'abord, vous bénéficiez de la déduction fiscale sur les intérêts hypothécaires, ce que tout le monde a bien noté n'est pas en soi un jeu gagnant - vous dépensez plus que vous n'économisez.

MAIS... Il existe d'autres facteurs, en particulier pour les riches et ceux dont les revenus sont principalement passifs :

  • Les déductions peuvent faire baisser leur tranche d'imposition, ce qui réduira leurs taxes globales d'un montant supplémentaire. Il s'agit de 4,6 % (taux marginal) de la tranche supérieure à la deuxième tranche la plus élevée (en utilisant les taux de 2015).
  • Le taux des dividendes qualifiés et des gains en capital à long terme change également sur une base marginale au sommet. de 15% à 20%. S'il a beaucoup de revenus passifs, il pourrait économiser 5 % sur un nombre raisonnablement élevé.
  • Selon tous les détails de sa situation fiscale, il pourrait passer de l'AMT à l'impôt ordinaire, qui a un un impact compliqué sur l'impôt total.
  • Puisque la personne est censée être déjà propriétaire de la maison, elle va avoir un tas d'argent après avoir obtenu l'hypothèque. Tout cela lui revient en franchise d'impôt, car ce n'est pas un revenu. Il pourra peut-être vivre de cet argent plutôt que, par exemple, vendre des immobilisations pour générer un revenu à la retraite. Il économise ainsi de l'impôt supplémentaire en ne générant pas (ou du moins en reportant) les revenus qu'il aurait autrement eus.

Je ne suis pas assez motivé par la situation hypothétique pour proposer un exemple détaillé , mais je pense qu'il est possible que cela puisse fonctionner. Dans tous les cas, les réponses actuelles utilisant des revenus "de taille normale" et des tranches d'imposition moyennes ne donnent pas nécessairement l'idée que vous pourriez espérer si le contribuable est vraiment exceptionnellement riche et à la retraite.

2015/11/17

J'ai trouvé un vrai moyen. J'ai vu une fois le marché être si stupide qu'il a permis que cela fonctionne. Taux d'inflation = 2,5 %. Taux d'intérêt à domicile = 3 %. Déduction fiscale = 1 %. Argent dépensé en obligations I corrigées de l'inflation (à l'époque, celles-ci payaient 0% net, soit 2,5% brut). Résultat, 0,5 % de bénéfice après prise en compte de l'inflation. L'astuce : les obligations I de l'Oncle Sam ne sont pas imposables.

Bien sûr, ce n'est pas possible aujourd'hui, mais les taux baissent parfois suffisamment.

2015/11/16

La raison probable pour laquelle l'hypothèque est "difficile à obtenir" est que le conseiller recommande probablement une hypothèque à intérêt seulement dans laquelle il n'y a pas de remboursement du principal avant l'échéance. Cela vous permettrait de déduire le montant des intérêts débiteurs de votre revenu imposable. Votre investissement croît avec un report d'impôt composé et le capital investi (le solde de l'hypothèque) est entièrement libre d'impôt puisqu'il n'est jamais considéré comme un revenu aux fins de l'impôt.

Exemple de scénario idéal :

Refinancer 100 000 $ sur un intérêt ARM 5/1 seulement à 3%. Investissez les 100 000 $ à 6 %. Chaque année, vous ne payez effectivement des impôts que sur les gains supérieurs aux intérêts. Si vous réinvestissez les bénéfices, cela ressemble à :

Year    Principal   Gain    Interest    Tax
0       100,000    6,000    3,000       750
1       102,250    6,135    3,000       784
2       104,601    6,276    3,000       819
3       107,058    6,423    3,000       856
4       109,626    6,578    3,000       894
5       112,309    6,739    3,000       935
         12,309   38,151    Taxes paid  5,038

Bénéfice net : 12 309 $

Taux d'imposition effectif : 13,21 %< /p>

2015/11/16

Cette réponse est basée sur la taxe australienne, qui est très différente. Je ne le propose qu'au cas où d'autres voudraient comparer les situations.

En Australie, une technique de réduction d'impôt populaire est le "Negative Gearing". Emprunter auprès d'une banque, acheter un immeuble de rapport. Si le revenu de la nouvelle propriété n'est pas suffisant pour couvrir les paiements d'intérêts (plus l'entretien, etc.), l'excédent chaque année est une perte en capital - que vous réclamez chaque année, en compensation de votre revenu (c'est-à-dire que vous payez moins d'impôts).< /p>

Au moment où vous atteignez la retraite, l'idée est d'avoir remboursé l'hypothèque. Vous vivez ensuite de la source de revenus à la retraite ou vendez la propriété pour une somme forfaitaire (taxée).

2015/11/16

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