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Une mise de fonds hypothécaire plus importante par rapport à payer un supplément lors du premier versement régulier ?


Question

En supposant qu'il n'y ait pas de frais sur le paiement de 10 000 $ supplémentaires au moment du premier versement hypothécaire prévu, quoi de mieux : utiliser ces 10 000 $ pour un acompte ou effectuer un paiement régulier plus important ?

Peut-être que quelqu'un peut me montrer une calculatrice en ligne où je peux calculer la différence à la fin ?

2011/03/31
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3/31/2011 5:14:06 PM

Réponse acceptée

Cette calculatrice vous permettra de calculer immédiatement les économies réalisées en effectuant un prépaiement. Exécutez-le deux fois : une fois avec un solde initial plus petit et une fois avec le solde le plus élevé et le prépaiement.

Si vous ajoutez les 10 000 $ supplémentaires à votre acompte, votre paiement mensuel sera inférieur. Le paiement mensuel plus élevé que vous aurez avec les 10 000 $ de votre premier versement signifie que vous paierez plus de principal chaque mois, dès le début.

En utilisant la calculatrice ci-dessus avec une hypothèque de 200 000 $ à 5 % fixe pour 30 ans : si vous utilisez les 10 000 $ comme remboursement anticipé, vous économiserez environ 22 000 $ en intérêts sur la durée du prêt, qui sera raccourcie de 38 mois. Conclusion : ne le mettez pas dans l'acompte. Mais consultez également La réponse de KeithB pour le compromis ici.

Cela suppose une hypothèque américaine, qui est différente de celle du Canada . J'ai exécuté les mêmes chiffres en utilisant cette calculatrice de RBC et est venu à peu près le même montant. (Je trouve la première calculatrice ci-dessus beaucoup plus facile à utiliser, si vous ne craignez pas de perdre un peu de précision dans les chiffres.)

2017/04/13
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4/13/2017 12:25:34 PM


Cette question comporte le risque de comparer des pommes et des oranges. Cela dit, une façon de faire une comparaison est décrite ci-dessous. Tout d'abord, je vous suggère de télécharger le Calculateur hypothécaire canadien gratuit de Vertex42.

Dans l'exemple, supposons que votre prix d'achat était de 100 000 $, que votre mise de fonds actuelle était de 10 000 $ et que vous contractez une hypothèque à 7 % amortie sur 25 ans. Les deux options de votre question seraient décidées soit en changeant l'acompte à 20 000 $, soit en plaçant un paiement supplémentaire de 10 000 $ dans la cellule E34.

En effectuant le paiement supplémentaire, vous économisez beaucoup d'intérêts seulement parce que la mensualité reste la même. Ainsi, une plus grande partie de chaque paiement mensuel serait appliquée à votre solde principal après votre énorme paiement supplémentaire du premier mois. De plus, votre amortissement devient plus court.

D'autre part, l'augmentation de votre mise de fonds diminue votre paiement mensuel total compte tenu du même amortissement de 25 ans. Les intérêts que vous payez sont plus élevés dans ce cas.

2011/03/31

Sachant que cette question date de plusieurs années, il convient de mentionner que les autres réponses supposent toutes essentiellement que les prêts sont équivalents à toutes les conditions, à l'exception de l'acompte (et ont un impact sur les mensualités en raison d'un acompte différent ). Il est important de noter que ce n'est peut-être pas le cas. Il serait assez rare qu'une différence de 10 % dans l'acompte n'ait aucun effet sur les conditions de prêt pour la plupart des prêts hypothécaires typiques.

Les prêteurs tiennent compte de nombreux facteurs lors de la rédaction d'un prêt hypothécaire, et ils ont de nombreuses variables à ajuster pour différents scénarios. Le montant de votre mise de fonds peut avoir un impact significatif sur les conditions du prêt. Les prêteurs aiment généralement voir des acomptes plus importants du point de vue du risque (un acompte plus important signifie un ratio prêt/valeur plus sûr). En tant que tel, il arrive souvent que les produits hypothécaires offrant les meilleures conditions aient des exigences de mise de fonds plus élevées - par exemple, les meilleurs taux du prêteur peuvent n'être disponibles que si vous mettez 20 % ou plus à l'avance. Ainsi, mettre plus d'argent peut en fait signifier que votre prêt est contracté à un meilleur taux d'intérêt.

De plus, de nombreux prêteurs auront des exigences d'assurance hypothécaire personnelle (connues sous le nom de SCHL au Canada ou PMI aux États-Unis) basé strictement sur la taille de l'acompte. Au Canada, si votre acompte est inférieur à 20 %, le prêteur est obligé de réserver la SCHL sur le prêt - donc même si les finances du prêt lui-même ne seront pas différentes en termes de principal et paiements d'intérêts, si ces 10 % d'argent supplémentaire vous avaient amené au-dessus du seuil de 20 %, vous verriez des paiements mensuels considérablement différents (car vous ne porteriez pas l'assurance).

Tout cela dit - si votre prêt serait le même à 100 %, que vous mettiez ces 10 % supplémentaires à l'avance ou que vous les ajoutiez à votre premier paiement, alors les autres réponses sont pertinentes. Cependant, il est important de comprendre la situation dans son ensemble en termes de toutes les conditions du prêt, avant de prendre ce genre de décision. Si vous travaillez déjà avec une banque ou un agent hypothécaire, ils peuvent probablement vous expliquer la différence et vous montrer les chiffres réels, ce qui devrait faciliter la décision.

2019/07/30

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