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Pourquoi investir pour devenir propriétaire ?


Question

L'un des moyens les plus recommandés pour investir son argent reste l'immobilier. Bien sûr, il existe différentes manières d'investir dans l'immobilier, mais pourquoi est-il financièrement judicieux d'acheter un bien et de devenir propriétaire ?

Ici, dans ma région, un appartement coûte environ 2500 €/m² alors que les loyers habituels sont à 10€/m². Imaginons que j'achète un appartement de 60 m² pour 150 000 € et que je le loue 600 €/mois. Toutes taxes, frais et réparations mis à part, il me faudrait près de 21 ans avant de commencer à faire des bénéfices. En réalité, cependant, je devrais payer plus de 150 000 € pour l'appartement en raison des taxes et des frais, tout en gagnant moins que les 600 € en raison des taxes, des coûts des réparations nécessaires, etc.

< p>Par rapport à l'investissement des mêmes 150 000 € dans un portefeuille ETF avec un rendement annuel conservateur de 4 %, j'aurais gagné environ 140 000 € après impôts au cours des mêmes 21 années, soit presque le double de l'argent.

Je sais que mes chiffres sont une estimation très approximative, mais sont-ils si éloignés ? Qu'est-ce que je rate ?

2017/05/05
1
42
5/5/2017 9:55:32 PM

Réponse acceptée

pourquoi est-il logique financièrement d'acheter une propriété et de devenir propriétaire ?

Parce qu'alors votre investissement génère de l'argent au lieu de simplement rester inactif.

Tous les impôts, frais et réparations mis à part, il me faudrait près de 21 ans avant de commencer à faire des bénéfices.

Non - votre bénéfice sera les loyers que vous percevrez (moins les dépenses). Vous avez toujours un actif qui vaut à peu près ce que vous avez payé (et dont la valeur peut augmenter), vous n'avez donc pas besoin de récupérer le coût entier du propriété avant de réaliser un profit.

Par rapport à investir les mêmes 150k dans un portefeuille ETF avec un rendement annuel conservateur de 4%, j'aurais gagné environ 140k € après impôts au cours des mêmes 21 années, c'est-à-dire presque le double l'argent.

Si vous facturez 600 €/mois (et ne manquez jamais un mois de revenus locatifs), après 21 ans, vous avez gagné 151 000 € de loyers plus vous avez encore un propriété. Cette propriété va très probablement valoir plus que ce que vous avez payé, vous devriez donc avoir au moins 300 000 € d'actifs.

Cela dit, cela ne vaut PAS toujours logique d'investir dans l'immobilier locatif. Être propriétaire peut être un travail difficile, et il y a de nombreux risques impliqués qui sont différents des risques liés aux investissements financiers.

2019/06/04
71
6/4/2019 1:08:29 PM


avec 150 000 € à investir pour "devenir propriétaire", vous avez plusieurs options :

  • Payer 100 % d'un bien, et vous toucherez alors un pourcentage significatif du loyer mensuel comme bénéfice chaque mois. Ce profit peut être utilisé pour investir dans d'autres choses ou pour économiser pour acheter des propriétés supplémentaires. Au bout des 21 ans de votre exemple, vous pouvez vendre l'appartement contre remboursement du principal moins les frais de vente, ou encore mieux réaliser un bénéfice car la propriété a pris de la valeur.

  • < p> Payez 20 % de mise de fonds sur 5 appartements, puis réalisez un bénéfice beaucoup plus faible par appartement chaque mois en raison du paiement hypothécaire pour chacun. A la fin des 21 ans vendre les appartements. En supposant qu'une partie importante de l'hypothèque soit remboursée, chaque appartement se vendra à un prix supérieur au solde de l'hypothèque. Ainsi, vous aurez 5 beaux gros bénéfices lorsque vous vendez.

  • quelque chose entre 1 et 5 appartements.

Chaque a des risques et des dépenses différents. Avec 5 propriétés locatives, vous êtes plus susceptible d'utiliser une société de gestion, ce qui augmentera votre coût mensuel.

2017/05/05

Il manque au moins trois aspects importants dans votre équation. Cependant, ils s'accompagnent d'une certaine incertitude car on ne peut généralement pas prédire les performances futures.

  1. Appréciation de la valeur des unités locatives. En comparaison avec le gain de tout investissement alternatif, une augmentation de la valeur de l'appartement est également un gain.

  2. Augmentation du loyer. Les loyers sont généralement ajustés soit régulièrement, soit au moins lors des changements de locataires. Le calcul avec un loyer forfaitaire sur 20 ans est donc loin d'être le cas.

  3. Les déductions fiscales dues aux dépenses d'investissement (c'est-à-dire les hypothèques), aux dépenses d'entretien et de maintenance de la propriété, de conservation et gestion, et ainsi de suite. Évidemment, cela dépend de votre législation locale.

Il y a bien sûr plusieurs autres problèmes à considérer, par exemple une vacance par inadvertance, qui n'agirait pas en votre faveur.

2017/05/05

Permettez-moi d'ajouter quelques réflexions qui n'ont pas été mentionnées jusqu'à présent dans les autres réponses.

  • Notez que pour la décision d'acheter ou de louer une maison, c'est-à-dire pour un usage personnel, et non pour la location, il existe une règle empirique selon laquelle si le prix d'achat est supérieur à 20 ans ("froid" / sans charges) les loyers sont jugés plutôt chers. Je ne sais pas à quel point cette règle empirique est localisée, mais je la connais pour l'Allemagne qui est apparemment le pays du PO aussi.

  • Il y a évidemment des différences entre l'achat d'une maison /appartement pour vous-même et pour le louer. Comme d'autres l'ont dit, l'entretien est un facteur majeur pour les propriétaires de maison - et ici, cela dépend beaucoup de ce que vous faites vous-même (c'est-à-dire avez-vous la possibilité d'échanger des heures de travail contre des coûts - ce qui est étroitement lié à l'exposition au risque financier, par exemple augmenter les revenus en réduisant les coûts car vous effectuez vous-même des travaux d'entretien si vous perdez votre emploi de jour ?).

  • Cela joue un rôle crucial pour les propriétaires que je connais (ce sont tous de petits propriétaires, et la plupart d'entre eux font eux-mêmes des travaux importants) : j'en connais un certain nombre de personnes qui louent des appartements dans la maison où elles vivent réellement. Certaines des maisons ont été construites avec des appartements et le propriétaire vit dans l'un des appartements, une autre configuration assez typique est que les gens ont construit leur maison de manière à ce qu'un appartement plus petit puisse facilement être séparé et laissé une fois que les enfants ont déménagé (notez également que la situation juridique du propriétaire est plus facile dans ce cas particulier). Je connais aussi quelqu'un qui possède une maison à plusieurs 100 km de chez lui et qui dit qu'il demande intentionnellement un loyer un peu en dessous du prix du marché pour ce (joli) type d'appartement afin d'avoir beaucoup de candidats à la fois et de locataires ne déménagez pas car trouver un nouveau locataire demande beaucoup de travail et coûte cher en raison de la distance.

Ma conclusion personnelle à partir de ces points est qu'en tant qu'investissement (c'est-à-dire pas pour un usage personnel immédiat ou futur), je dirais que les circonstances exactes sont très importantes : si vous êtes (stablement) basé dans une région où le rapport prix d'achat/location est favorable, vous avez le temps nécessaire et êtes capable de faire vous-même des travaux d'entretien et il y a une chance d'acheter une maison convenable à proximité alors pourquoi pas. Si ce n'est pas le cas, une autre forme d'investissement dans l'immobilier peut être préférable.

D'un autre côté, investir dans d'autres biens immobiliers à proximité de l'endroit où vous vivez dans votre propre maison signifie un risque forfaitaire accru - vous manquez de diversification dans des régions où la valeur de l'immobilier peut évoluer très différemment.

Relation entre être riche et être propriétaire

Il y a un point psychologique important qui peut jouer un rôle dans la relation observée entre être riche et être propriétaire. Tout d'abord, rappelons que la richesse médiane (hors pensions) pour l'Allemagne est d'environ 51 k€, et quelqu'un qui possède un appartement sans hypothèque à 150 k€ et rien d'autre se situe quelque part dans le 7ème décile de richesse. Pour le dire dans l'autre sens : la question de savoir s'il faut investir 150 k€ pour devenir propriétaire n'a d'intérêt pratique que pour les riches (en termes de fortune). De plus, poser cette question n'est généralement pertinent que pour les personnes qui possèdent déjà la maison dans laquelle elles vivent, car l'achat pour un usage personnel aura généralement un meilleur rendement que l'achat pour la location.

Mais déjà les personnes qui achètent pour à usage personnel sont en moyenne plus riches (ou du moins en passe de devenir plus riches dans le cas des nouveaux propriétaires) que les personnes qui louent. Cela est attribué à des caractéristiques personnelles et au fait que le versement initial de l'hypothèque impose un comportement d'épargne (qui est généralement maintenu une fois la maison payée et qui est de toute façon plus prononcé que pour les non-propriétaires). En revanche, de nombreuses personnes qui décident de ne jamais acheter de maison sont en deçà de leurs plans d'épargne/d'investissement initiaux (par exemple, placer les 150 k€ dans un ETF pour les 21 prochaines années) et dépensent finalement beaucoup plus d'argent - et ce groupe de les gens investissent rarement pour devenir directement propriétaire.

En supposant que vous puissiez lire l'allemand, voici un article de journal pertinent et un communiqué de presse.


En tant que propriétaire depuis 14 ans avec 10 propriétés, je peux donner quelques indications :

  • être suffisamment capable et qualifié pour effectuer la majorité de l'entretien, car c'est votre plus grosse dépense autrement. cela vous choquera de la quantité d'entretien que nécessitent les unités locatives.

  • n'investissez pas dans l'immobilier où la localité/l'état favorise le locataire (par exemple, la ville de New York) en cas de litige. Un grand état est la Floride où vous pouvez faire expulser quelqu'un très rapidement.

  • exiger un pointage de crédit minimum de 620 pour tous les locataires de plus de 21 ans. Cela semble être le nombre magique qui maintient la plupart des locataires cauchemardesques

  • s'assurent d'avoir un emploi à proximité qui paie au moins trois fois leur loyer annuel

  • à chaque renouvellement, ajustez le loyer de votre locataire à environ 5 % de moins que les taux en vigueur dans votre région. Utilisez Zillow comme guide. Rester juste en dessous des taux du marché empêche les locataires de passer à des options moins chères.

  • ne louez pas à une personne de moins de 30 ans et célibataire. Faites-moi confiance faites-moi confiance. vous ne pouvez pas légalement le faire officiellement, mais faites-le tout en offrant une autre raison acceptable de rejet ; il y a toujours quelque chose que vous pouvez dire qui est légitime (mauvais crédit, ou choix d'un autre locataire, etc.)

  • facturer des frais de retard de 5 % à partir de 10 jours après la date d'échéance du loyer. 20 jours de retard, déposez une demande d'expulsion pour faire savoir au locataire que vous êtes sérieux.

  • Ne vous endettez pas trop, mettez suffisamment d'argent de côté pour commencer à être rentable. J'ai fait l'erreur de m'enterrer et je n'ai pas pu à peine respirer pendant 14 ans. Il commence à peine à devenir rentable.

  • N'obtenez en aucun cas des prêts à taux variable ou ballon. Fixé 30 seulement. Vous pouvez le rembourser en 20 ans et obtenir les mêmes avantages que si vous aviez un 20 fixe, mais vous voudrez avoir la possibilité de payer moins certains mois, alors obtenez le 30 et traitez-le comme un 20.

  • n'essayez même pas de trouver vos propres locataires. Utilisez un agent immobilier et prenez le coup de 10% de coût. En fait, ils vous font économiser de l'argent car ils peuvent montrer votre logement à beaucoup plus de locataires potentiels et il sera loué beaucoup plus tôt. Place vide = portefeuille vide. En outre, bloquez la partie du contrat de location de l'agent immobilier où il est indiqué qu'il continue à recevoir les 10 % chaque année par la suite. La plupart des agents immobiliers accepteront cela juste pour obtenir la première année, mais s'ils ne le font pas, trouvez un autre agent immobilier.

  • achetez tous dans la même communauté si vous le pouvez, alors vous pouvez utiliser la même liste de fournisseurs, le même contrat de location, le même agent immobilier, la même documentation, les mêmes feuilles de calcul, etc. Beaucoup plus facile d'avoir tout un clone. Ils disent de ne pas mettre tous vos œufs dans le même panier, mais la réalité est que gérer un tas de propriétés demande beaucoup de travail, et plus ils sont similaires, plus vous pouvez dupliquer votre travail gratuitement. Cela vaut beaucoup plus au jour le jour que le risque lointain que toute votre communauté s'enflamme

2017/06/29

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