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Un couple non marié peut-il acheter une maison avec une seule personne sur l'hypothèque ?


Question

Supposons qu'il y ait un couple, Clayton et Emma. Clayton a 26 ans et a un bon travail qui rapporte plus de 75 000 $ par an, Emma a 20 ans et est toujours à l'université (elle n'a pas de prêt étudiant mais elle n'a ni travail ni crédit). Supposons que ce couple ne soit pas encore prêt pour le mariage mais qu'ils souhaitent acheter une maison ensemble.

Seul Clayton obtiendra l'approbation d'un prêt hypothécaire parce qu'il a un revenu et un crédit. Dans ce cas, le titre de propriété de la maison peut-il encore être détenu par les deux ?

Le prêteur (la banque) aurait-il des réserves à ce sujet puisqu'une partie qui n'est pas sur l'hypothèque est propriétaire de la propriété ?

2017/10/31
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10/31/2017 9:29:08 PM

Réponse acceptée

Il est très peu probable que cela soit approuvé par un assureur hypothécaire.

Lorsque la banque accorde un prêt avec une sûreté sur une propriété (un privilège), elle est protégée - si l'emprunteur ne rembourse pas le prêt, la propriété peut être saisie et vendue, et le prêteur est rendu entier pour le montant du prêt qui n'a pas été remboursé.

Lorsque deux parties sont inscrites sur l'acte, chacune détient une part INDIVISÉE de 50 % dans la propriété. Si une seule partie a mis en gage la propriété en garantie contre le prêt, alors en effet seulement 50% de la propriété est forclosable. Cela signifie que la banque est incapable de récupérer sa perte.

Pour un exemple concret (fictif, très simplifié), supposons que la maison vaut 100 000 $ et qu'Adam et Zoé figurent sur l'acte de vente, mais qu'Adam est l'emprunteur pour une hypothèque de 100 000 $. Adam doit 100 000 $ et possède un actif d'une valeur de 50 000 $ (qu'il a donné en garantie du prêt), tandis que Zoe ne doit rien et possède un actif d'une valeur de 50 000 $ (qui est entièrement libre de toute charge). Si Adam ne rembourse pas l'hypothèque, la banque ne pourra saisir que la moitié de sa propriété de 50 000 $, ce qui les exposera à de grands risques.

Il existe d'autres raisons juridiques et financières, mais dans l'ensemble, je pense qu'il vous sera très difficile de trouver un prêteur prêt à prendre ce genre de risque. C'est très compliqué et il n'y a absolument aucun avantage.

Aussi - parlant d'expérience (dont j'ai été protégé en raison des règles de souscription de la banque) et faisant écho aux conseils offerts par d'autres sur ce site : ne vous embêtez pas à essayer. Le mélange d'actifs sans contrat (soit implicite par mariage, soit explicite par, eh bien, un contrat) va vous causer des ennuis.

2017/10/31
41
10/31/2017 5:59:40 PM


Dans ce cas, le titre de propriété de la maison peut-il toujours être détenu par les deux ?

Oui, il est possible d'avoir des personnes supplémentaires sur le titre qui ne sont pas sur l'hypothèque.

Le prêteur (la banque) aurait-il des réserves à ce sujet puisqu'une partie qui n'est pas sur l'hypothèque est propriétaire de la propriété ?

Peut-être, mais il y a un moyen très simple d'éviter cela. Clayton pourrait simplement acheter la maison lui-même et ajouter Emma au titre après la clôture en enregistrant un acte de renonciation. Le prêteur ne peut pas empêcher cela, et de son point de vue, c'est même mieux, puisqu'il a deux personnes à poursuivre en cas de défaut. (Mais même si c'est mieux, ils rendent souvent l'achat difficile

Astuce, lorsque vous demandez à un avocat de rédiger le document de renonciation, demandez-lui également de rédiger le document inverse. (Emma cède la propriété à Clayton.) Il n'y a généralement pas de frais supplémentaires pour cela et vous l'avez si vous en avez besoin. Par exemple, vous devrez peut-être remplir les formulaires inversés si vous souhaitez refinancer.

En passant, je suis d'accord avec Grade 'Eh' Bacon's et Pete B.'s en recommandant que Clayton et Emma ne le fassent pas. Une fois qu'ils sont mariés, la propriété sera soit automatiquement détenue conjointement, soit un conjoint peut être ajouté au titre facilement, et jusqu'à ce qu'ils soient marié, il n'y a pas d'avantages, mais de nombreux inconvénients. Raisons de ne pas le faire :

  1. Cela peut rendre le refinancement plus compliqué.
  2. Il est possible que si le marché prend un plonger et faire baisser la valeur de la maison, cela pourrait créer un passif pour Emma qu'elle n'aurait pas autrement.
  3. Si Clayton fait défaut, la banque peut essayer pour s'en prendre à Emma.
  4. Si Clayton et Emma se séparent, annuler cela nécessite une action.

En passant, dans un commentaire, il a été proposé :

... supposons que Clayton aime tellement Emma qu'il veuille que son nom soit sur la maison...

Je comprends le désir de faire ça d'un d'un point de vue émotionnel, mais réalisez que cela n'a aucun sens d'un point de vue financier.

2017/10/31

L'hypothèque et le titre de propriété de la maison seraient également à vos deux noms.

Lorsque j'ai demandé un prêt hypothécaire avec ma petite amie, j'étais le demandeur principal en raison de ma cote de crédit et elle était le demandeur secondaire en raison de son revenu (elle gagne plus).

En fin de compte, il nous a été expliqué que l'hypothèque nous appartenait également, de même que la maison, et que je n'en détenais pas plus qu'elle non plus.

Nous avons été approuvés rapidement et sans tracas. C'est aussi notre première maison. C'est en Floride.

2017/10/31

Je l'ai fait. Ce qui est autorisé change avec le temps, cependant - avant la crise, les prêteurs approuveraient à la moindre preuve.

En particulier, mon SO n'était dans le pays que depuis quelques années et était à un endroit idéal où le manque d'histoire ne comptait plus contre elle. D'après les chiffres, l'hypothèque était une fraction de pour cent moins chère à son nom qu'au mien. Même si elle a utilisé un "revenu déclaré" (autodéclaré, non étayé par des antécédents professionnels) du ménage, pas seulement elle-même.

Le titre était à son nom et aurait coûté de l'argent pour que le mien soit ajouté plus tard, donc nous ne l'avons pas fait. C'était au Texas, qui est un état de "propriété communautaire", donc après le mariage, tout est "à nous".

2017/10/31

Il n'est généralement pas possible pour quelqu'un d'être copropriétaire de la maison, qui n'est pas également conjointement responsable de l'hypothèque.

Cela n'a cependant pas d'importance, car il est possible que deux personnes obtiennent une hypothèque ensemble, où le revenu d'une seule personne est évalué par le prêteur. Si cette personne pouvait obtenir une hypothèque de ce montant par elle-même, alors le couple devrait également pouvoir obtenir la même hypothèque.

Source : Ma femme et moi avons obtenu une hypothèque comme celle-ci. Elle est indépendante, plutôt que de répondre aux exigences très élevées pour prouver ses revenus d'activité indépendante, nous avons simplement dit que nous souhaitions que seuls mes revenus soient pris en compte.

2017/11/01

Cela dépend de la banque - Dans certains cas (le mien inclus :) ) la banque l'a autorisé mais Emma a dû signer un document renonçant aux droits de la maison au cas où la banque aurait besoin de liquider des actifs pour récupérer son hypothèque en cas de retard ou de non-paiement des cotisations dans les délais. Cela devait être signé après avoir obtenu l'avis juridique indépendant d'un conseiller juridique.

2017/11/01

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