}
Trouver une réponse concernant : Argent


Un ARM 7/1 sera-t-il meilleur par rapport à un taux fixe de 30 ans pour un prêt hypothécaire si je rembourse une partie du capital chaque année ?


Question

Je suis acheteur d'une première maison et je viens d'accepter une contre-offre d'un vendeur pour une maison qui me plaît. L'étape suivante consistait à demander et à obtenir un prêt hypothécaire pour acheter cette maison. Quelques informations sur la maison et le type de prêt qu'un prêteur m'a proposé :

  • montant du prêt : ~200 000

  • vers le bas paiement : 15 %

  • frais de clôture et autres frais payés en espèces et non inclus dans le montant du prêt.

choix de prêt :

  1. 7/1 ARM @ 3,5 % avec 5 %/2 %/5 % pour les taux initiaux/périodiques/à vie plafonnant le paiement mensuel ~ 929 (hors PMI, assurance, taxes, services publics) , ...) prépaiement mensuel 1.1k
  2. [email protected] ans paiement mensuel ~1079 (hors pmi, assurance, taxes, charges, ...) prépaiement mensuel 1k
< p>Je ne prévois pas de rester dans cette maison plus de 6 à 8 ans (espérons-le). De plus, je suis prêt à rembourser par anticipation le prêt de 1k chaque mois, donc finalement les intérêts que je paie sont très inférieurs.

Ma question est que, dans ces circonstances, le 7/1 ARM est-il un meilleur option que le fixe de 30 ans ?

Si je pars avec le 7/1, et en raison de circonstances différentes, je continue à rester dans la même maison, je prévois de le refinancer en tant que solution de 10 ans, car à ce moment-là, j'aurais payé plus de principal avec le 7/1 qu'avec le fixe de 30 ans.

Cette stratégie a-t-elle un sens financier ?

Mise à jour : Merci pour toutes les suggestions et commentaires. Le moi prudent a fini par l'emporter sur le moi le plus risqué et j'ai accepté le fixe de 30 ans. De plus, une autre raison est que j'ai obtenu un taux encore meilleur maintenant que nous avons le bouleversement lié au déclassement en cours.

2011/08/09
1
10
8/9/2011 12:46:15 AM

Réponse acceptée

Le gros problème avec les ARM, c'est qu'ils peuvent se transformer en pièges. Si les taux d'intérêt ont considérablement augmenté en 7 ans, et surtout si vous poussez les choses à la limite JUSTE pour payer l'hypothèque, alors vous pouvez vous retrouver coincé dans une situation où vous ne pouvez pas vous permettre de refinancer (parce que les taux sont plus élevé) et ne peut pas se permettre de payer les coûts croissants d'un bras. Vous pourriez donc être contraint de vendre sur un marché défavorable au lieu d'avoir la possibilité de conserver et de laisser le marché se redresser.

Un autre scénario cauchemardesque est si les prix des logements ont chuté et que vous ne pouvez pas refinancer parce que la propriété est sous l'eau et que personne n'écrira un prêt supérieur à la valeur de la maison. Vous seriez alors obligé de payer des paiements plus élevés sur une propriété qui vaut moins. (Réglez simplement la machine à remonter le temps pour dire 2005 et imaginez si vous aviez fait un investissement similaire à ce que vous envisagez, avec un plan pour planifier la vente dans 6 ans.)

Dans votre cas, il semble que vous avoir suffisamment de liquidités pour soutenir une augmentation des paiements. Ainsi, à moins que vos revenus ne changent pendant cette période, « effectuer les nouveaux paiements » ne représente peut-être pas un gros risque pour vous. Cependant, être confronté à des taux d'intérêt plus élevés que ceux que vous auriez sur un taux fixe peut toujours être un problème. Tout comme la propriété pourrait être sous-marine en termes de valeur.

OTOH si vous pouvez vous permettre de payer un montant plus élevé et que vous prévoyez de le faire tous les mois, vous voudrez peut-être simplement envisager un taux fixe à plus court terme. prêt, qui aura un taux d'intérêt inférieur à celui d'un prêt standard de 30 ans. Parce qu'il ne faut pas beaucoup d'augmentation des paiements de principe pour raccourcir considérablement un prêt, les paiements sur un prêt de 15 ans peuvent être inférieurs à ce à quoi vous vous attendiez. (beaucoup de gens supposent simplement, à cause de mauvais calculs, que le paiement sera deux fois plus important qu'un prêt sur 30 ans)

Personnellement, si vous décidez d'opter pour l'ARM, je vous suggérerais considérez sérieusement quel est votre coût RÉEL (intérêt moins votre déduction fiscale) de l'argent, et s'il serait plus logique d'investir ce supplément chaque mois ailleurs plutôt que de ne gagner que les quelques pour cent que vous obtiendriez en payant à l'avance sur le prêter. Même avec quelque chose d'assez conservateur comme une échelle de CD de 5 ans ou un fonds Ginny = mae, vous pourriez être en mesure de gagner plus que ce que vous économiseriez en intérêts.

Avec un prêt à taux fixe, vous savez à quoi ressembleront vos paiements à l'avenir. Avec un ARM, vous négociez un taux inférieur maintenant, pour le risque d'un taux sensiblement plus élevé plus tard.

6
7/26/2011 4:55:43 PM

Je pense que votre stratégie a beaucoup de sens. L'essentiel est que vous disposiez des fonds nécessaires pour couvrir le prêt hypothécaire en cas d'augmentation du taux. Donc, vous essayez d'optimiser vos coûts, pas de savoir comment effectuer votre paiement hypothécaire !

IMO, vous devriez essayer de comprendre :

  • L'intérêt que vous économiserez dans les années 1 à 7
  • L'intérêt supplémentaire maximum que vous devrez payer dans les années 7 à 10, 7 à 12, etc., en supposant le pire des cas pour l'escalade des taux ARM. (exécutez quelques scénarios)
  • Le pire des cas pour retenir le prêt jusqu'à ce qu'il soit remboursé. (Supposons que vous ne puissiez pas obtenir une autre hypothèque après 10 ans, ou que les taux augmentent plus rapidement que votre ajustement ARM maximum)

Une fois que vous avez ces chiffres, il devrait être assez facile pour vous de construisez quelques modèles financiers basés sur ce que vous pensez être plus ou moins susceptible de se produire.

2011/07/20

Je sais que vous aimez la maison, j'ai personnellement peur, mais votre raisonnement et vos pensées ont du sens. Je n'essaie pas d'être autoritaire, mais ajoutez un autre scénario à vos comparaisons de fonds au cours des 6 à 8 prochaines années.

Louez une maison. Louez une belle maison comparable à ce que vous cherchez à acheter. Cela coûtera plus cher qu'un appartement merdique, mais pouvez-vous obtenir un bail d'un propriétaire accidentel qui vous fera économiser de l'argent ?

J'en parle seulement puisque vous prévoyez déjà de ne pas être dans la maison. Dans quelle mesure êtes-vous certain de le vendre suffisamment dans 6 à 8 ans ?

Juste quelque chose à penser. Vous avez peut-être déjà envisagé et rejeté l'idée.

2011/07/20

Votre analyse est vraiment bonne. Il y a quelques autres choses à considérer, en particulier le risque. Que se passe-t-il si :

  • Vous perdez votre emploi ou d'autres revenus ? Seriez-vous en mesure d'effectuer votre paiement supplémentaire ?
  • Et si vos conditions de vie changeaient ? Mariage, divorce, enfants ? Cela affecterait-il votre capacité à effectuer votre paiement ?
  • Et si vous déménagez à cause d'un travail ?
  • Où pensez-vous que les taux d'intérêt seront dans 7 ans ? Quelles sont les chances qu'ils soient beaucoup plus élevés qu'aujourd'hui ?

Si vos réponses confirment le reste de votre analyse, alors 7/1 ARM pourrait vous convenir.

< p> Je suppose que ce que je veux dire, c'est que 7 ans, c'est long, et nous ne savons vraiment pas où nous en serons ni à quoi ressemblera l'économie. Il est donc important de réfléchir à ce qui pourrait changer.

Le fixe de 30 ans est l'option "sûre". Mais ce sera beaucoup plus cher si vous l'avez peut-être moins de 10 ou 12 ans.

Une autre chose à considérer est la possibilité d'obtenir une hypothèque assumable. Cela signifie qu'il est possible pour la personne à qui vous vendez la maison de se qualifier et de reprendre votre prêt existant. Dans ce cas, un fixe de 30 ans pourrait être un meilleur choix, surtout si vous pensez que les taux d'intérêt vont augmenter.

2011/07/21

Débutant en carte de crédit - Si je rembourse mon solde tous les mois, qu'est-ce que je paie réellement ?

Cela dépendra des termes de l'accord de carte de crédit, mais je n'ai jamais vu d'accord de carte de crédit où vous devriez des intérêts dans le scénario que vous avez décrit. Tant que vous payez l'intégralité du solde à la date d'échéance chaque mois, aucun intérêt ne devrait vous être facturé.

Demandé par JohnFx

Vaut-il la peine de payer un supplément sur les versements hypothécaires si je ne prévois pas de rester dans la maison pendant 30 ans ?

Matthew - Je vais commencer par la prémisse que vous avez suffisamment mise de côté pour ne pas faire défaut sur une hypothèque renversée. Il y a une commande que je recommande lorsque vous envisagez un prépaiement : Dépôt sur vos comptes 401(k) pour obtenir la contrepartie, si vos entreprises le ...

FAFSA : Est-ce que je déclare quand même les revenus de mes parents si je ne suis pas déclaré à charge ?

Lorsque vous remplissez votre section 3 de la FASFA, on vous posera certaines ou toutes ces questions : Êtes-vous né avant le 1er janvier 1989 ? Au aujourd'hui, êtes-vous marié ? Au début de l'année scolaire 2012-2013, travaillerez-vous dans un programme de maîtrise ou de doctorat (tel que MA, MBA,...

Demandé par Anonymous

Pourquoi est-ce que je reçois par la poste des prêts « pré-approuvés » d'institutions financières aléatoires ?

Pré-approuvé signifie qu'ils ont analysé des informations de base sur vous via un modèle très simple et qu'ils ont deviné que vous êtes probablement en mesure de le rembourser. Bien sûr, vous n'obtiendrez pas le prêt tant que vous n'aurez pas fourni toutes les informations détaillées dont ils ont be...

Demandé par mhoran_psprep

Déplacer de l'argent de mon compte d'épargne vers un IRA - pourquoi est-ce que je paie des impôts dessus ?

Pourquoi ne devrais-je pas simplement garder mon argent sur le compte d'épargne et gagner le même montant (les deux comptes ont le même APY dans ce cas) ? Je suppose que vous transférez de l'argent de votre compte d'épargne vers un IRA traditionnel et que vous déduisez la contribution de votre rev...

Demandé par Dilip Sarwate

Comment les impôts sur le revenu des résidents californiens d'une partie de l'année sont-ils calculés ?

Votre deuxième interprétation est juste. En Californie (et dans de nombreux autres États), l'impôt est calculé en fonction de votre revenu mondial pour l'année entière, puis multiplié par la fraction du revenu provenant de la Californie. En d'autres termes, vous ne payez toujours que l'impôt califor...

Demandé par user102008

Comparaison entre les plans HDHP et PPO : ai-je raté quelque chose ?

Mes options sont les suivantes : HDHP/HSA : 2 747,94 $ de prime, 3 000,00 $ de franchise, 1 000,00 $ de contribution HSA, 6 850,00 $ de débours maximum. Traditionnel : 3 552,12 $ de prime, 1 200,00 $ de franchise, 0,00 $ de contribution HSA, 7 200,00 $ de débours maximum. Avec 0 frais médicaux, le H...

Demandé par Lane

Hypothèque de 15 ans contre 30 ans remboursée en 15

Vos calculs sont corrects si vous utilisez le même taux hypothécaire pour les hypothèques de 15 et 30 ans. Cependant, généralement, lorsque vous demandez un prêt hypothécaire de 15 ans, le taux d'intérêt est nettement inférieur au taux de 30 ans . Le taux est plus bas pour un certain nombre de raiso...

Demandé par rhaskett

Suis-je considéré comme endetté si je rembourse une hypothèque?

Si vous devez de l'argent à quelqu'un d'autre, vous êtes endetté, du moins dans le sens courant du terme. Ce que vous possédez ou ce pour quoi vous avez dépensé cet argent ne change rien à ce fait. Les gens sont-ils considérés comme endettés si leur seule "dette" est l'hypothèque/le prêt pour leur ...

Demandé par Nigel Harper

Quelle est la formule du paiement mensuel d'un prêt hypothécaire à taux variable?

Les gens peuvent-ils me dire comment les mensualités sont calculées lorsqu'un prêt hypothécaire a un taux initial ? Quelle est la formule ? J'ai vu des calculatrices en ligne, mais pas de formules. Je suppose : Nous supposons que le montant principal remboursé chaque mois au cours de la période in...

Demandé par Lost1