}
Hitta ett svar om: Pengar


Kan jag höja den listade hyran på en hyresfastighet på grund av hög efterfrågan?


Fråga

Jag är amerikansk medborgare som bor i USA och vill hyra min lägenhet i Philadelphia. Jag satte noteringen på Zillow och hade underskridit angränsande hyresnotering för att säkerställa att jag fick hyresgäster, eftersom jag var nervös (som förstagångshyresvärd) att jag inte skulle kunna hitta någon. Till min glada överraskning har jag fått över 20 ansökningar på 3 dagar. Jag har ännu inte förbundit mig till någon enskild hyresgäst, även om flera redan har besökt fastigheten och uttryckt önskan att bo i den. Det får mig att känna att jag kan höja hyran och fortfarande ha intresserade hyresgäster. Hyreshöjningen jag vill göra är något betydande (~10%) men inte löjlig. Min fråga är; kan jag göra detta? Folk som redan har turnerat på platsen och ansökt förväntar sig en viss hyra. Människor som är planerade att besöka förväntar sig också en viss hyra. Finns det ett bästa sätt att göra detta för att undvika att folk blir arga? Även om "mer pengar" uppenbarligen är bra för mig, är det inte rent "det finns mycket efterfrågan, så låt oss vara giriga och få ut mer pengar'; min första underpris innebar att jag hyrde med förlust jämfört med all-in-lånet. Jag skulle vilja höja den för att täcka. Om så är fallet, kontaktar jag dem som är intresserade proaktivt? Eller helt enkelt ge dem en förklaring när de märker och frågar?

Redigering: Den här frågan har blivit lite omtvistad eftersom en blivande hyresgäst helt enkelt har erbjudit sig att betala mer per månad för att få ett prioriterat urval efter att ha frågat och blivit informerad om antalet andra sökande som ansöker. Det har väl inga etiska problem om jag bara accepterar ett högre "bud"?

2020/08/28
1
16
8/28/2020 9:51:20 PM

Godkänt svar

Ta tillbaka det från marknaden.

Om någon frågar, be om ursäkt och säg att du har prissatt det kraftigt och att du inte har råd att hyra ut det för det ursprungliga priset. De flesta av dem kommer att säga "Jag är inte förvånad". Säg sedan "Jag tar bort det från marknaden så att jag inte betar och byter folk".

Berätta inte detta för dem, men en del av problemet är med en underprissatt enhet, du kanske attraherar "fel publik". Attrahera chintzy eller värre, de som hoppas kunna dra fördel av en nybörjare hyresvärd. Vissa av dem är mycket bättre på det här spelet än du är.

Nästa månad, lista den på nytt till den korrigerade hyran.

Detta kommer inte att vara ett bete-och-byte eftersom de flesta som handlar efter en plats vid den här tiden måste flytta runt den här tiden. Alla personer du pratade med kommer att ha hittat andra situationer, eftersom det inte är viktigt för dem att välja din plats; att välja en plats nu är.

Nästa månad kommer du att få en helt ny batch, och ingen kommer att känna att du bete och bytte dem.< /p>

Överväg att engagera ett proffs.

Att hyresvärd är svårare än det låter. Det finns en 2-volyms uppsättning av bara hyresvärdslag av Nolo Press. Ärligt talat blev jag lite nervös när jag hörde att du inte hade bett någon om en kreditupplysning.

Du kanske vill få en fastighetsförvaltare eller fastighetsmäklare att hjälpa dig att hantera fastigheten. Någon som screenar tusentals hyresgäster. Åtminstone tills du får ett par års erfarenhet.

17
8/29/2020 3:04:54 AM


En liten hyresvärd här.

Jag skulle säga, räkna inte dina kycklingar innan de kläcks. "anmäla intresse" är inte samma sak som att sätta en deposition och teckna ett hyresavtal. Jag har haft många som "visat intresse" som sedan spökar mig. Att hitta en lägenhet är ungefär som att dejta. Dessa potentiella hyresgäster kan också ha uttryckt intresse för två eller tre andra platser. tills du har en check i handen vet du verkligen inte. Jag skulle rekommendera att hålla fast vid ditt ursprungliga pris och se vad som händer. Om du får den undertecknad snabbt kan du höja hyran nästa gång.

2020/08/27

Om du inte har samlat in pengar från sökande eller gjort några överenskommelser med dem, så tar de inte skada av att du ändrar hyran, åtminstone på ett juridiskt försvarbart sätt. Som kommentarer påpekar, kanske vissa människor ser sin bortkastad tid som ett otroligt brott och försöker skada dig. Om du har tagit ut ansökningsavgifter ska du antingen inte höja hyran eller så ska du återbetala alla ansökningsavgifter om de sökande inte är intresserade av det högre priset. Rent juridiskt ser jag inget problem att anta att de sökande inte skadas, men be en advokat i din region att bekräfta.

Om du bör eller inte beror i första hand på hur mycket under marknaden du faktiskt gick . Om du listade 20 % under marknadsvärdet, skulle folk inte bli chockade om du angav att det var ett noteringsfel. Om det är 5 % under marknadsvärdet kommer du att framstå som någon som försöker pressa ut så mycket du kan. Något grått mellan dessa intervall, men förvänta dig inte att nuvarande sökande kommer att stanna kvar till ett högre pris.

Jag hyr konsekvent på det låga marknadsvärdet eftersom jag vill ha en bred hyresgästpool att välja mellan . Hyresgäster av hög kvalitet som känner att de får ett bra värde är värda mycket mer än att få högsta möjliga hyra. Du vill ha en rimlig hyra som du är bekväm med att inte höja för mycket om dina hyresgäster är intresserade av att förnya. Det är i alla fall min modell, jag offrar gärna lite hyra för att hålla omsättningen låg och behålla hyresgäster av hög kvalitet.

2020/08/29

Det är allmän uppfattning mellan civiliserade, hedersamma människor att ett löfte är ett löfte. När du accepterar en ansökan avger du ett löfte. Nämligen att om inte den blivande hyresgästen råkar uppfylla vissa definierade diskvalificeringskriterier, kommer de att ges rätt att skriva under på de exakta villkor som diskuterats.

Den person som lämnat in en ansökan om en lägre hyra kanske inte vill gälla till den högre hyran, så om du höjer din begärda hyra utan att ge dem en chans att skriva under på det ursprungliga beloppet, slösar du bort tiden som de lagt ner på din ansökan. Du har också fått dem att lämna konfidentiella personuppgifter på en falsk premiss (att de därigenom skulle få möjlighet att teckna ett hyresavtal till det lägre priset). Du kan få problem här om myndigheterna t.ex. beslutar att du inte har för avsikt att hyra alls, och bara driver en bluff för att samla in personlig information.

En ansökan inkluderar vanligtvis också en ansökningsavgift. Detta är ett annat problem, som om ansökan kommer att kastas ut att pengar i huvudsak luras ut från den sökande. En särskilt arg sökande (som de har all rätt att få eftersom denna typ av prishöjning på försäljningssidan anses vara extremt oförskämd och olämplig) kan besluta att stämma dig i småmålsdomstolen för avgiften. Det öppnar dörren för att bli stämd för rättsligt skadestånd, förlorad tid och att den lokala regeringen ytterligare beslutar att se över din praxis. Tänk på att politiskt sett kommer det sannolikt att vara ett populärt drag att straffa skumma hyresvärdar i dessa dagar.

Jag skulle säga att om du verkligen vill höja din hyra, bör du åtminstone återbetala ansökningsavgiften till sökande och ber om ursäkt. Du bör också förstöra den information de lämnat in och göra detta tydligt. Det finns inget du kan göra åt den bortkastade tiden, men förhoppningsvis kommer ingen av de sökande att bry sig om att försöka komma åt dig för just det. Granska också noggrant språket i din ansökan och dina lokala lagar, eftersom det är tänkbart att det kan finnas lokala lagar som kräver att du respekterar alla mottagna ansökningar.

2020/08/28

Jag skulle mycket starkt avråda från att göra det, särskilt under denna pandemi, när det kommer att vara omöjligt att vräka människor på grund av utebliven betalning under lång tid. Snarare, om du har många potentiella hyresgäster att välja mellan, undersök dem (Facebook, LinkedIn, etc) be dem om en kreditupplysning (eller åtminstone en Credit Karma-skärmdump) och välj den som verkar vara en säker insats för att inte betalningsanmärkningar, dvs de har fortfarande något att förlora, som mycket bra krediter, eller så har de ett jobb som är extremt osannolikt att avbrytas, eller de verkar åtminstone som en ansvarsfull, organiserad person. Det är mycket bättre att ha 10% mindre med ett högt självförtroende, eftersom en bra hyresgäst får mycket, än att riskera 100% mindre + risk för skada på lägenheten. Om ingen passar räkningen, acceptera den tillfälliga förlusten och fortsätt leta, med kanske ytterligare 5 % sänkning för att stimulera intresset.

2020/08/28

Jag skulle säga att 20 intresserade parter är bra, det låter dig titta på icke-monetära faktorer också -- lämnar de ett intryck på dig som om de kommer att ta väl hand om saker, verkar de som människor som skulle komma överens med grannarna, så om någon åker på semester kommer de att titta på varandras hus för att förhindra inbrott.

Du konkurrerar fortfarande med andra hyresvärdar om bra hyresgäster. En hantlangare kanske inte vill betala lika mycket som en hipster som driver en riskkapitalfinansierad startup, men de kommer också att klaga mycket mindre på mindre problem som tekniskt sett är ditt ansvar men som kan fixas på fem minuter.

2020/08/28

Varför skulle du någonsin tacka nej till en höjning av lönen?

Mitt svar har ingenting att göra med skatteklasser eller matematik (jag utnyttjar det utrymme som din fråga tillät), utan snarare har det att göra med karriärmål och befordran. Stora företag har ofta stora "Policyer & Procedures"-häften till dem. En policy som ibland finns som skulle göra det till ...

Frågade av Nat_Rea

Varför stiger efterfrågan på aktier när ett företag ser ut att ha högt framtida värde?

Så ett företag bestämmer sig för att samla in pengar genom att sälja aktier av sina aktier. Aktien erbjuds till ett initialt pris av deras beslut. Aktien handlas sedan på en marknad där krafter från utbud och efterfrågan, såväl som spekulationer, påverkar dess pris. När ett företag presterar bra (el...

Frågade av G-Wiz

Finns det en resurs på uppdrag av regeringen som listar aktieägarna i ett publikt bolag?

Det finns flera problem med att försöka få tag på denna information: Företaget vet inte. Investerarna är insiders, anställda och vanliga människor. Men investeringarna hålls som enskilda aktier via bolaget och mäklarhus. Men de hålls också genom indexfonder, aktivt handlade fonder, ETF:er. Det finn...

Frågade av mhoran_psprep

Första gången hyresvärd letar efter programvara för att hantera hyresfastigheter

Jag håller på att köpa ett par hyresfastigheter och är helt ny på fastighetsförvaltningen. Jag vet att det finns några erfarna hyresvärdar som besöker den här webbplatsen och hoppades få ett förslag eller två på bra programvara för att hantera dessa fastigheter (och potentiellt fler i framtiden). My...

Frågade av JohnFx

Hur man sänker min hyra när den är listad som mindre än vad jag betalar

DJClayworth har rätt... Förhandla. Hittills har du klagat och de har gett dig en möjlighet. Gå tillbaka till dem med ett motförslag och bli inte förvånad när de säger att det är det mesta de kan göra och vädja till makthavarna. Juridiskt sett har du redan gjort ditt drag och skrivit på ett kontrakt...

Frågade av THEAO

Ska jag dra av eller aktivera kostnaden för att byta ut en varmvattenberedare i min hyresfastighet? (detaljer nedan)

Hade nyligen en varmvattenberedare i min hyresfastighet och den var tvungen att ersättas med en ny. Här är detaljerna: Gammal varmvattenberedare som fanns i lägenheten när jag köpte den. Fastigheten var upptagen av hyresgäster när den byttes ut. Under bytet lät jag även rörmokaren fixa två säkerhet...

Frågade av JohnFx

Betala av lånet i förtid: Använda överbetalning mot saldo kontra förskottsbetalning förfallodatum?

Jag vill betala av hälften av mitt högräntestudielån med ett engångsbelopp. Jag har två alternativ när jag tillämpar betalningen: att applicera beloppet på mitt saldo eller att förlänga förfallodagen ( dvs att ansöka mot förfallna belopp för de närmaste månaderna). Spelar det någon roll vilket alter...

Frågade av ganduG

Sällsynt biluthyrning kontra leasing/köp

Bilklubbor är designade för ditt användningsfall. De (förmodas) ha (en del eller alla) lokal 24-timmars tillgänglighet; timpriser för saker som stora shoppingresor; användning hela helgen; försäkring är inte ditt problem. Om det finns en tillgänglig i ditt område är det väl värt en titt. Du kanske u...

Frågade av Chris H

Hur mycket kan jag förhandla om ett begärt pris på uthyrning i London?

Om efterfrågan på egendom är stor kanske hyresvärden inte är villig att förhandla. Det betyder dock inte att du inte kan få rabatt, särskilt om efterfrågan är svag (även om det kan tyda på att fastigheten är för dyr till att börja med). Jag har två gånger bett om (och fått) en lägre hyra och en gång...

Frågade av webdevduck

Varför skiljer sig utdelning från fastighetsinkomst som hyra?

Jag har en gång sett frågan från en annan vinkel som borde förklara för dig varför värdet minskar och varför det måste minska: Föreställ dig att du har en aktie som ger utdelning. Om utdelning betalas ut en gång om året, varför ska du köpa en sådan aktie och behålla dina pengar i den hela året om du...

Frågade av mr100